紐西蘭的酒店式公寓值得投資嗎？

這幾年在奧克蘭和皇后鎮一直有大型的酒店式公寓在開發和出售。紐西蘭的酒店式公寓和平時我們在其它地區看到的不太一樣，它們在預售樓花的時候，通常會提供長期管理和出租業務的服務，換句話說，就是買家購買後，酒店的管理公司幫助買家在十年或二十年期間出租公寓，然後每年還可以給買家10天的度假住宿期。每年賺到的租金會在扣除管理費後打入買家的銀行帳戶。

這種房產投資對於海外買家，或者平時工作忙碌無法管理的本土買家來說，簡直是量身定制的完美投資項目，而且酒店式公寓價格都相比其它類型的公寓便宜很多，一般都在20-25萬紐元以內的價格範圍。如果是一位既想做海外投資收取穩定收益，又可以獲得未來升值機會，還喜歡每年到奧克蘭或者皇后鎮旅遊的客戶，看到這種類型的房產是無法拒絕的。

我曾經在2016年去皇后鎮看過一個這樣的公寓項目。當時自己計算了一筆賬，一套一房一衛浴的酒店式公寓預售價格為24萬紐元，一晚至少可以出租$120紐元，按照當時酒店業一年60%-70%入住率，皇后鎮好的地方可能可以達到75%，一年租金至少有$26,280紐元，去掉管理費，地稅和一些維修費用，回報率可以達到8%以上。每年在非旺季時候還可以來皇后鎮免費住上10天，以後還可以賣掉賺取升值，非常划算的投資。後來仔細研究一下，發現裡面有不少的小“陷阱”。

“陷阱”一：開發商要求買家註冊GST。

GST是紐西蘭特有的消費稅，消費者在購買商品時候都需要加上15%的消費稅，包括商業性質的房地產。正常的話，開發商在出售公寓給消費者時候，開發商是需要加上15%的消費稅，然後收取這份稅錢後需要上交給紐西蘭稅務局IRD。比如上面的例子，24萬的公寓價格，裡面已經包括了GST，公寓本身的價格應該是20.87萬紐元左右。

但是，這裡有一個稅務的漏洞，開發商只要讓買家也註冊了GST，開發商就不需要把3.13萬紐元的GST上繳給IRD。上面的公寓項目假設有200套公寓出售，那開發商就可以把自己原本需要上繳的626萬GST收入囊中。這個稅務定義叫做Zero-rated GST – 零稅率消費稅。

如果您覺得開發商只是想多賺些錢，不會影響您的投資意向，那未來您可能會因此而大吃一驚。假設您在未來想終止出租管理合同，然後出售公寓，那即便您想原價出售，但您必須把原價裡面的15%交給IRD作為GST繳稅，意味著您原價出售的話還是會虧了3.13萬紐元。如果您想賣更高的價格，GST也會對應增加。為什麼終止出租管理合同會出現這樣的情況？請看下面的“陷阱”二。

“陷阱”二：簽訂長期出租管理合同。

簽訂長期出租管理合同是開發商出售酒店式公寓必須附加一個條件，而且這個期限一般會長達10-20年。為什麼要簽訂這樣的合同？因為出租管理合同可以把這個酒店公寓項目變成一個 “On-going” 持續進行的項目，這樣一來，買家和賣家的關係因為這個買賣行為未結束而一直綑綁在一起，就不需要繳納GST稅了。

而上面說的終止出租管理合同的情況下，這個買賣行為在終止合同的那一天起結束了，所以新的賣家就需要自己掏腰包繳GST了。當然，賣家也可以不取消合同的情況下打包一起出售，但這個合同總有一天會結束，這個買賣就演變成擊鼓傳花的行為。

而且開發商在管理這些公寓時候，管理費用上面也可以獲得不少回報，怎麼看都是最大的贏方。而購買公寓的買家，如果不了解這個遊戲規則，最後可能會損失很多回報。

“陷阱“三：商業還是私人物業？稅務模糊不清

由於一開始開發商就要求買家註冊GST, 這種行為已經被IRD當作為商業行為，以後每年出租公寓所獲得的租金回報也遠遠高於避稅的門檻，所以買家在租金回報的所得上也需要上繳GST，意味著獲利減少15%。

但是在這個公寓明顯看起來是商業物業的情況下，買家卻需要自己負責維修的成本，管理公司是不會負責維修物業的任何成本。這種情況下，這個公寓物業卻又變成私人物業一樣，但是，在財務上可能買家都無法用內部維修的費用作為成本抵銷利潤。所以酒店式公寓在稅務的性質上是有點不倫不類的，模糊不清的問題，無疑又會在稅務上損失很多利潤。

“陷阱“四：升值空間有多少？

公寓的特點，在投資房產的四種類型裡面是屬於回報率高但升值空間很小的房產類型。所以在高密度開發的項目裡，公寓升值空間非常有限，甚至有可能因為年份長遠而出現質量問題後貶值的情況。

而且在如果終止出租管理合同，賣家需要自己承擔15%的GST上繳，很多時候這一部分的升值會被GST抵銷了。所以這種類型的投資有太多束手束腳的限制，並不利於升值和再次出售。

雖然酒店式公寓有著各種問題，但對於一個海外買家來說，這些問題可能對購買意向影響不大。首先開發商提供了一個非常安全的出租管理方案，很適合無法經常來紐西蘭管理查看房產的海外投資者。其次，這類公寓價格比其它公寓要便宜很多，投資門檻低，回報率又非常高，對於喜歡現金流的海外投資者來說是非常合適的投資選項。第三，海外投資者有一個稅務上的優勢，就是如果在紐西蘭每年居住不足183天，就會變成紐西蘭非稅務居民，那稅率會依照海外投資者本國稅率來調整，一般在10%或者15%（具體稅務細節請諮詢紐西蘭的註冊會計師）。因此可見，由於海外投資者目前在投資紐西蘭房地產上有類型的限制，不受限制的酒店式公寓對於海外投資者來說是非常不錯的投資選項，但對於紐西蘭本地人可能就不是太好的選擇了。