作為一篇寫買房的連載文章。 我需要向我們網站的follower們道個歉。 因為我的強迫症越來越嚴重。 總希望把更為全面和無誤的資訊給到大家。 即使是為了講一個自己親身經歷過的事,也怕會漏掉一些細節。 但是又不能太囉嗦。 所以,強迫症加上精(mo)雕(mo)細(ceng)琢(ceng)的工匠精神,讓更新變得很慢。 希望讀者們原諒。 下面展開的這個部分特別重要。 是屬於敲黑板的重點。
找”心水”房。
找到一套合適的房子不容易。 在真正下手買之前,到處看房是必經之路。 根據我們的經驗,要買到好房子,就得多看房。 看多少套房子算夠呢? 有房產大V說得看200套。 我們認為:如果你看房看到有以下幾點,那麼就算是看到位了。
- 對房產市場的宏觀行情有總的概念;
- 對區域,地段的差異做到心中有數;
- 對建材,房屋格局等的喜好有更明確的選擇。
總而言之,如果你看的夠多,總會形成一套自己對房產好壞的標準。 這個標準是根據你的財務狀況,購買目的等方面來得出的。 比如,你想要買的是自住為目的的房產。 那麼離工作地點遠近,買東西方不方便,附近學校怎樣都會影響到這個標準。 那麼在紐西蘭買房子,首先要了解房產物業的類型。
1.房產物業類型。
獨立住宅(stand-alone home)
通常在紐西蘭,獨立住宅意味著一片私有土地和土地上的住宅建築。 這是最為常見的房產物業類型。 大部分的紐西蘭人也都是居住在這樣的住宅裡面。 買這樣的房屋需要注意以下幾點:
- 地是你擁有999年,沒錯。 但是每年都要交地稅,管理費之類的苛捐雜稅。 資本主義在剝削地主方面,一點也沒手軟。
- 買這類房產的人通常會在預算允許的情況下,買地大一點的。 因為後期可以「為所欲為」的改建,為房屋增值改改改! 是不是很興奮?
- 潑一盆冷水。 其實紐西蘭是法治社會,很多房屋不是你想改就能改的。 你需要知道該物業的擁有權類型。 而且你那可愛的鄰居即使不在周末開party吵你,但也有可能不讓你做改建工程。
聯排別墅(townhouse)
有些人對聯排別墅情有獨鍾。 主要還是因為這個類型的物業一般較獨棟住宅更為便宜。 適合給沒有房產的首次置業人士上車。 而且這個類型的房產通常結合了studio和居住的功能。 所以既可以買來自住,也可以投資做出租。 當然,買這樣類型的物業需要注意以下幾點:
- 地段是否是你喜歡的;
- 房屋的新舊,建材,防水,隔音等等情況;
- 是否有停車位? 需不需要另外購買? ;
- 是否有長期維護計畫(LTMP)和建設資金;
- 查看法人團體(body corporate)的會議記錄;
- 檢查稅,保險,保險,保險等細節。
上述這幾點是很多人排斥聯排別墅的理由。 但講真,即使是獨棟住宅,也會有各種各樣的問題點需要去甄別和避免的。 只是問題類型不太一樣而已。 真要買到有坑的獨棟住宅,那也同樣會讓你刻骨銘心。
公寓(apartment)
對於大多數的華人而言,這個類型的房產會比較熟悉吧。 但是,公寓肯定更加適合於投資。 大部分的公寓因為靠近City,租售比一直都不錯。 說實話,住在city確實有其方便之處。 購買公寓基本上可以參考聯排別墅的注意要點。
說到公寓,很多人會聯想到投資類型的酒店式公寓。 如果想要瞭解更多關於酒店式公寓的情況,請點擊下方連結。
買地自建
這是一個比較有技術含量的方式。 因為你不僅需要精準毒辣的眼光來找到一副地,還需要有統籌管理籌建房屋的經驗和能力。 自然,你必須對從法律法規,財務運作到成本管控和建材等等方面做到了然於胸。 否則,你還是老老實實買現成的房子。
買地自建房屋是我個人最終極的夢想。 倒不是為了賺錢。 雖然我已經掉進了錢眼裡,滿身銅臭。 但我那顆潔白無瑕,出淤泥而不染的赤子之心是真的喜歡搗弄造房子這件事的。 請相信我也是可以幹一些不賺錢的事的。 買地自建這種方式涉及到太多細節,我們得請Enning另外的篇章再詳細說。 他是這方面的專家。
預售的新房
在紐西蘭,你可以像在國內一樣買開發商預售的新房。 如果在大陸或香港買過預售房,那麼你肯定知道這種方式的利弊。 特點是:
- “處房”情結的人最喜歡,全新的,沒被人用過的,多好啊;
- 價格相對二手房而言,不會有太多驚嚇或驚喜,一般是市場價,比較合理;
- 交完押金,等完工後再付剩下的錢,從財務上來說,深受某類型客戶的喜愛;
- 可以更為詳細的查看各種細節的資料;
- 這類型的購買需要跟你的銀行和律師制定一個妥善的購買方案。
斷貸房或法拍房
市場上總會有這類房產。 銀行在出售斷貸房時,價格不會太高。 法拍房大多也是很”筍”。 這甚至成為了很多投資客的最愛。 世間總沒有完美的事物。 便宜也意味著問題和麻煩。 主要有下面幾點:
- 原業主住在該物業內。 而且,不配合抵押權人的出售工作。 所以,你需要先確定出售方是否已經獲得許可。
- 出售方(抵押權人)不需要保證房子裡面住沒住人就可以賣給你。 因為他賣的只是產權。 所以,如果遇上潑皮老賴的原業主不肯搬走,那你就麻煩了。
- 這類物業出售時,往往僅限於不動產,那些可以”動”的,往往會被人搬走。
- 出售方(抵押權人)不需要提供任何證明檔案,建築許可等證書。
- 原業主如果在你結算前,還了貸款,那你還是白忙活一場。
- 買這類房產,需要強大的律師和保險顧問來做後盾。
想賺這類房產的錢,一點也不容易。 但如果你能把那些別人不敢碰的難題解決掉,這錢就該你賺。
重新安置房屋
來紐西蘭久了,就會偶爾看到一輛大車後面拉著棟房子在”搬家”。 通常,購買一塊空地和然後”搬家”到這塊地上也是一個低成本買房的方式。 對於議會來說,這算是新房子。 所以一定要確認水電等的標準符合規範。
表面上看,這種方式很省錢。 前提是你各個環節都能成功的省到錢。 但實際情況是,有很多你看不到的成本。 比如,運輸這項就會花費不少錢。 至於房子好不好,地基能不能放這房子等等方面也夠你頭大的。
2.所有權類型
讲了那么多物业类型。 终于到了所有权类型。 产权归属是很多烦恼的根源。 紐西蘭有不同類型的土地所有權。 主要有四種財產所有權類型：
- 自由保有權Freehold: Freehold，也稱為fee simple，是紐西蘭最常見的所有權類型。
- 租賃權Leasehold: 是指在一段时期内你购买了别人所拥有的物业的占有权。
- 單元所有權Unit title: 有点像深圳的“大红本”。 單元所有權在有多個業主的建築開發中最常見。
- 交叉租賃Cross lease: 在交叉租賃中，您與其他交叉承租人共同擁有不動產所有權的份額，以及您所居住的特定區域和建築的租賃權益。
l详细请看下面这个链接：
購買紐西蘭房產需要注意的三大事項之一：房地產所有權的種類
每種類型對業主意味著不同的權利、責任和限制。 一定要请律師或轉讓人審查所有權記錄（也稱為產權證書）。 這是一份法律檔，包含財產的法律描述、所有權詳情以及登記在册的權利和/或限制。 除此以外，还有房屋报告和各类合规文件需要检查。 我们的Enning已经整理出来。
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購買紐西蘭房產需要注意的三大事項之二：房屋報告和合規文件
這次連載就暫時到這裡。 下次,我們會進入看房的環節。 房子有沒有什麼致命缺陷,看房時有些什麼需要注意的細節呢? 該怎麼做才能保證自己不踩坑? 且聽下回分解。
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