選擇投資紐西蘭房地產的類型和方法

關鍵詞：房地產 投資類型 投資方法

將投資房地產細分到不同區域有兩種主要方法：第一種是根據房屋類型（獨立式房屋，公寓，聯排別墅等），第二種是根據房屋的年齡。這兩者都很重要，因為根據您所選擇的區域，有不同的法律，法規，預期財務收益和約束條件適用。

第一類房屋類型

我們可以將房地產分為四種：獨立房屋，聯排別墅，公寓，一塊無物業的土地等。

選擇投資房地產類型很重要，因為您投資的房地產類型將對您的長期收益產生重大影響。

出現這種情況的原因是這些屬性類型在兩個關鍵方面有所不同：

• 擁有的土地數量 – 這是長期房地產價格上漲的主要驅動力（這是產生權益的資產）
• 土地上的改善/住宅 – 這是您可以收取多少租金的主要驅動力，租金可以用來支付您用來購買土地（創收資產）的抵押。

投資房地產不同類型的成本，增長和回報

	獨立房屋	聯排別墅	公寓
購買成本	高	中	低
資本增值	優秀	中等	一般
回報率	一般	中等	優秀

請記住，房地產市場的主要驅動力是其運營的土地的價值，但租賃市場的主要驅動力通常更多地是關於該土地上的建築物。

例如，公寓是優質的出租物業，與購買價格相比，通常產生高租金回報。那是因為他們在少量土地上有很多建築物。但是，它們的價值往往不會迅速上升。另一方面，每棟住宅/建築物的獨立房屋擁有更多土地，因此其增值速度會更快，但通常不會獲得高租金回報。

沒有一種財產類型是對還是錯。最終取決於哪種房地產類型最適合您的投資策略和當前財務狀況。

獨立房屋

獨立房屋指的是獨立的房子加上私有的土地。在它的土地上，它是未與任何其他房屋相連的房屋。

投資獨立房屋的好處

快速增加價值

• 由於獨立房屋擁有大量土地，因此它們的增值通常會比其他房地產類型更快
• 精心挑選的獨立式住宅通常每年以5％的速度增長（長期平均而言）。

容易出售

• 由於大多數新西蘭人習慣於住在獨立屋中，因此相對容易出售。這很重要，因為您希望能夠在需要退出市場並享受所獲得的收益時輕鬆出售該物業。

能夠增值/翻新

• 如果您是專注於翻新和增值的投資者，那麼獨立房屋將是您的最佳選擇。您通常可以在房屋內改變格局如增加房間，並且擁有可用於建造露台或室外居住空間的土地。這也意味著可能有一個可以美化景觀的花園，您也可以控制房屋外部的外觀（但少數社區是不允許更改建築的外表，需要查詢您的房產律師）。這就是為什麼大多數專注於裝修的投資者會選擇獨立房屋的原因。

投資獨立房屋的弊端

租金收益較低

• 房屋和土地配套的租金回報不如其他物業類型。那是因為您要購買相對更多的土地，而土地的收益不如土地上的物業。
• 如果您的策略是長期購買和持有，這可能是您可以接受的缺點，並且如果該物業的資產負債率較低，則不必擔心現金收益略低或投資者成本略高。

聯排別墅

聯排別墅比獨立式住宅略小，通常建在較小的土地上。通常，它們與其他聯排別墅相連，共享圍牆和土地。

以前會在2套獨立房屋所需的等量土地上（800-1200平米）建造一套6棟聯排別墅，由於政府新的Unitary Plan 修改了建築密集度開發的條例，鼓勵在小空間內建造足夠多的房子，現在一塊600平米的土地，在基礎設施條件允許下便可以建造6棟聯排別墅。

投資聯排別墅的好處

通常位於市區中心

• 聯排別墅通常建在中心位置或附近。這是因為開發人員通常會確定一些區域，這些區域將更容易出售給想要居住在城市中心附近並願意接受較少空間和土地作為折衷方案的人們。
• 這意味著聯排別墅已經位於良好的增長區域。

高回報和長期資本收益的結合

• 因為就土地與建築物之間的比例而言，聯排別墅位於公寓和獨立式房屋之間，所以與獨立式房屋相比，聯排別墅的租金收益更高，但仍能實現部分資本增長。
• 這意味著對於希望獲得獨立式房屋所具有的某些資本增長潛力而又不致力於相同水平的投資者出資（或者如果該物業現金流量為正，則接受較低的回報）的初次投資者而言，它們是不錯的選擇。

較低的入門價格

• 由於聯排別墅是在較小的土地上建造的，並且與開發中的相鄰物業共用牆壁，因此它們通常可以節省建築成本，因此與獨立式房屋相比，購買起來更便宜。
• 這使初次投資者更容易購買聯排別墅並成為房地產投資者。

投資聯排別墅的弊端

法人團體/居民協會費用 （在新的Unitary Plan下建造的聯排別墅擁有freehold性質的土地，所以沒有設置法人團體費用）

• 由於聯排別墅與開發中的其他聯排別墅共享一些相同的便利設施，服務和基礎設施，因此它們通常帶有法人團體或居民協會。
• 這是一個實體，您需要每年付少量的管理費用來支付了共享服務，例如剪草或清潔共用空間。
• 這意味著聯排別墅（和也有法人團體的公寓）與獨立式房屋相比，有一個額外的支出項目 – 通常可以通過更高的租金回報來補償。

無法任意裝修您的物業

• 如果您的策略依靠裝修，那麼聯排別墅可能不適合您。由於聯排別墅位於開發區內，因此您的財產價值和租戶的租賃體驗質量在某種程度上取決於鄰居的行為。
• 如果整個開發項目外觀是黑色和白色，然後您的鄰居決定將其房子塗成粉紅色，這可能會對您自己財產的價值產生負面影響。
• 因此，法人團體和居民協會將製定規則以製止這種情況的發生，其中可能包括每個物業都必須修剪草坪，或者房客不能在窗戶上堆放空啤酒瓶。
• 對於注重裝修的投資者而言，在物業外部所能做的工作受到嚴重限制。
• 聯排別墅的內部空間較小也可能會限制了通過裝修（相對於獨立房屋）為聯排別墅來增加的價值。

公寓

公寓是一棟多層建築中的一間獨立住宅。購買公寓意味著您要與建築物內其他公寓所有者共享整個建築物及其設施。

新西蘭有兩種類型的公寓正在逐漸變得越來越普遍：

• 單鑰匙- 這是一棟建築物內的標準公寓。
• 雙鑰匙- 雙鑰匙公寓在紐西蘭是一個相對較新的概念。這些公寓有2套設備齊全的房間，都有自己的入口，但以相同的名稱出售。

這給投資者帶來的區別是，雙鑰匙公寓通常提供很好的租金收益，但是當您在房地產市場上轉售房產時，由於市場有限，其增值速度會更慢。

投資公寓的好處

更高的產量

• 由於公寓的購買價格相對便宜，同時仍吸引著高昂的租金，因此它們往往具有更高的收益率。
• 這意味著與其他房地產類型相比，它們更有可能帶來正現金流。
• 由於公寓的高收益率，對於那些即將退休並且現在對現金更感興趣的投資者而言，它們是一個不錯的選擇，而不是房產價值的長期收益。

投資公寓的弊端

資本增長放緩

• 儘管公寓的收益率較高，但其價值/價格往往以較低的速度增長。通常估計每年為3％（長期平均），相比之下，獨立屋為5％。

法人團體費用

• 與以前的聯排別墅一樣，公寓也設有法人團體，負責管理建築物內的共享服務並設置公寓規則。
• 這可能是一個缺點，因為它會提供額外的持續費用，即使該物業空置且目前沒有房客，您仍需要支付。

無法任意改動您的物業

• 這使得公寓對專注於裝修的投資者吸引力降低。

土地

這裡討論的土地是指未開發的土地，上面沒有任何物業。

投資土地的好處

增值最快

• 可以增加價值的財產是土地，而不是在土地上建造的房屋。因此，土地的價格上漲往往比任何房地產類型都快。因為您投資的錢的100％都進入了土地，而沒有進入會貶值的房屋。
• 這意味著投資土地要比投資擁有房屋和土地的財產便宜，因此，其價值將按比例更快地上漲。

大量增值機會

• 如果您選擇在土地上建造房屋，則可以非常迅速地為該地產增加很多價值。蓋房子可能會增加財產價值數十萬紐元。

最低壓力

• 當您投資土地時，通常沒有租戶，也不需要做任何實際的維護工作。因此，如果您遵循“買入並持有”策略，則不必擔心要做任何事情。

投資土地的弊端

沒有現金流

• 由於您無法（通常）將土地出租給住宅租戶，因此，如果您投資土地，則可能沒有任何現金流量。償還購買土地所用的貸款會變得困難。例如，假設您投資了30萬紐元的一塊土地，您使用100％的抵押貸款以4％的利率購買土地，這意味著您的年度利息支出為$ 12,000紐元。此外，您的地稅可能為1200紐元。所以，您每年的總支出為13,200紐元或每週為253紐元。

如果選擇錯誤，將帶來很大的負面影響

• 由於您每周可能會有大量支出，因此，如果您選擇了錯誤的一塊土地，而其價值卻沒有如您所願地迅速上漲，那麼不利之處就更大了。
• 假設您決定投資一所獨立房屋或一塊土地。您每週對這塊土地的投資額為每週253紐元（每年13,200紐元）。獨立房屋（按100％的貸款額）所需的投資者出資每周可能只有80紐元（每年4160紐元）。這意味著，如果您做出錯誤的投資決定，而該房地產無法實現您希望的資本增長，那麼您的現金就將面臨更多風險。

如果您選擇建造成本高

• 如果您選擇沿著建造 – 增值的路線走下去，您將需要大量資金才能在土地上建造。這會增加更多時間和財政壓力。

第二類房屋年齡

當您在尋找房地產投資時，需要注意那些房地產物業是現有的（已建成並已被優先使用）還是全新的。

新房產

新房產是指剛剛建造，正在建造中或即將建造的房屋（例如，如果開發商正在出售計劃）。

投資新房產的好處

更易於投資

• 新房更適合貸款購房投資。因為儲備銀行的貸款比率限制政策，意味著投資者需要30％的押金才能購買投資物業。但是，這些限制不適用於新房產。（儲備銀行已經在新冠肺炎病毒時期臨時關閉貸款比率限制政策，為期12個月）
• 如果您有10萬紐元的押金（或可以用現有房屋的價值擔保10萬紐元），則可以從銀行借入最多40萬紐元。這意味著您可以購買不超過50萬紐元的房產。
• 如果您使用同樣的10萬紐元押金來投資現有物業，則您只能藉入23.3萬紐元（該物業購買價格的70％）。這意味著您只能購買價值33.3萬紐元的房產。
• 由於許多“購買和持有”投資者投資房地產以增加資本，因此，如果您選擇在50萬美元資產或33.3萬美元資產中實現5％的資本增長，則可以更好地利用10萬紐元的存款投資新房產。

維護成本更低–現金流量更確定

• 由於全新的房屋不需要太多的維護。而且當他們確實需要維護或修理時，通常維護成本較低。這意味著它們的現金流更加穩定，因為您更換新的$ 3,000熱水缸或更換$ 20,000的屋頂的可能性較小。

優質的租戶和較低的空缺

• 由於新房子更宜居，更舒適，因此您可以選擇想要居住在物業中的租戶。這意味著您通常可以確保更高質量的租戶，並可以選擇希望長期居住在該物業中的人

• 這有兩個好處– 1. 因為您的租戶比較受人尊敬，所以他們對財產造成的損害的可能性較小，這將在將來減低您的維護費用；2. 由於您的空缺率較低，因此您的收入將比其他情況更高。

更確定的資本增長

• 實現資本增長的最重要前提是擁有其他投資者或購房者想要購買的財產。
• 由於較新的住房更受歡迎，因此您通常可以確定要實現房地產的資本增長，並且可以預期，當需要繼續投資時，出售住房會更容易。

投資新房產的弊端

有限的增值方式

如果您的策略基於裝修屬性，那麼新的屬性將不適合您。

• 那是因為新的房產已經全部裝修好了-對房產進行美化或重新粉刷房屋中的房間沒有任何價值可取。
• 這意味著新物業與舊物業相比，無法在裝修中快速獲利。

現有房產

現有財產就是二手房產或舊房產。

投資現有房產的好處

購買新房產的弊端往往是投資於現有房產的有利之處。反之，投資現有房產的弊端是購買新房產的好處。

有機會增值

• 現有物業有更多機會為物業增值，例如更換地毯，粉刷房間，增加房間和美化環境。這意味著，如果您希望快速獲得增值收益，並且有現金來投資，那麼現有房產就非常適合您。

快速出租

• 因為現有物業已經建成，所以一旦購買，您就可以將其出租。而許多新房產因在建造中無法出租。

投資現有房產的弊端

可貸款金額比率較小

• 由於新房產和現有房產的貸款與價值比率不同，因此購買現有房產所需的押金要高於同等價值的新房產。
• 例如，假設您要購買50萬紐元的房產。如果您是購買新房產，則需要支付10萬紐元的押金（基於20％的LVR）。但是，如果您購買了現有房產，則需要支付15萬紐元的押金。
• 這意味著有限存款的投資者最好購買新房產，而不是購買現有財產。

維護成本更高和無法預測

• 現有物業的維護費用較高且可預測性較低，因為您無法確定建築物的未來狀況。隨著時間的推移可能會產生更高的維護費用。

劣質租戶

• 由於現有房產不如較新的房產理想，因此，與投資全新物業相比，投資於現有房產時通常對租戶的選擇較少。
• 隨著時間的推移，這可能會導致更高的維護費用和空置率，直接影響該物業每年產生的收入和您必須支付的費用。

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