Thanksgiving Day了。 Kiwi們並不怎麼慶祝。在這距離2020即將結束的時候，紐西蘭房地產市場已經十分燥熱。從財長和央行行長的互動，到現任總理和上一任總理對房地產市場的言論，我們不難看出這隱隱約約的似乎要有新的變化要發生了。
紐西蘭儲備銀行行長奧爾給財長羅伯森的回函連接
這時候，我們把眼光投向我們的鄰居—澳洲悉尼。從CoreLogic的數據上看，從1997年到2017年這過去二十年間悉尼的房地產表現的起起落落。
看完圖，你是不是會有一種直觀的看法 — 房地產表現很強勢。但其實，從2017年到現在，悉尼的房價一直徘徊在一個平台期。
“悉尼的市場在2017年中期達到頂峰，根據最新的ABS數據，截至2018年9月，2017年6月的房屋中位價格為1,075,000元，下降了175,000元，至900,000元，此後進一步走軟，” Propertyology研究負責人Simon Pressley 說。
Simon Pressley是專門研究房地產市場的專家。從一個更長的時間段來看，過去三十年，悉尼的房地產市場發展可以說給我們帶來很多顛覆我們常規認知的啟示。
截止2020年10月份，當月上漲0.1％，其中房屋價值推動漲勢。同時，單位價值繼續下降，下降了0.5％。在COVID時期的低迷時期，從高峰到低谷的角度來看，悉尼房屋價值僅下降了-2.9％，但仍比2017年中期的峰值低5％。這完全提醒人們在2019年中之前悉尼住房市場經歷了兩年的低迷。
根據結算銷售預估的三個月趨勢，房屋銷售在滾動季度增長了18％，大致與一年前同期持平。
根據澳洲著名的房地產市場研究公司Propertyology的研究，過去30年，悉尼房地產市場有三個繁榮時期，四個低迷時期（1987-2017）。由此還可以得到八個至關重要的結論。
1.人口增長並不意味著價格上漲
Pressley說，也許現在會有更多的人意識到“住房需求”有幾個因素，其中首要因素是承受能力，而不是人口增長。
2.基礎設施不是財富的門票
“是的，基礎設施投資會影響房地產價格，但是，在沒有其他所有問題的情況下，新建醫院，大學，火車站或機場區域絕不是去往澳大利亞表現最好的地區的火車。”
3.住房供應部分問題
他說：“從2013年開始，創紀錄的建築批准量提供了領先的指標，表明這一天的計算已經開始。” “證明其到來的原因在於，今天要出售的房地產大量增加，空置率上升，一些拍賣清算率糟糕，當然還有房地產價格下跌。”
4.成長周期不會永遠持續下去
Pressley說，儘管悉尼房價在下滑開始之前已經上漲了70％，但現在已經回到2016年中期的水平。
“自那時以來，在悉尼購買的大約200,000處房產中，很大一部分現在的價值低於業主所支付的價格。這比堪培拉更大的城市的住房量相當。”財產學研究表明，從歷史上看，延長的平坦期幾乎總是跟隨增長周期。
5.“大”不是資本增長的好方法
Propertyology認為，一個常見的誤解是，大城市的房地產總會帶來最大的價格增長。但對過去三個十年的證據進行的分析后发现，数据並不能支持這一神話。
房地產價格在不同的時間，不同的城市有不同的作用。但是，在其他多個首都城市和數十個強勢區域城市通常會取得更好的業績。那些消除確認偏見並了解適當基本面的人將發現，經濟分佈眾多，就業穩健，住房供應受控歷史悠久，房價中位數在35萬至45萬元之間的地點很多。”
6.現金流很重要
悉尼市場最近的投資者現在面臨著天文數字的持有成本。 Propertyology的研究表明，在一些北部郊區的標準房屋中進行投資，例如Frenchs Forrest，其稅前持有成本（扣除租金收入和支出後）每年約為26,000元。在像帕拉馬塔這樣的地方，是31,000元，在萊德，是40,000元。
Pressley說，“對於那些愚蠢地認為靠近水域或市中心使房地產增長的人來說，邦迪的一所基本房屋現在每年的年度持有成本為5.7萬元，而巴爾曼則為4.2萬元，” Pressley說。“在這兩個郊區，一套標準公寓每年的購置成本仍分別為16,000元和21,000元。”
“另一方面，在布里斯班中環郊區，例如南達，一套標準房屋的稅前成本（扣除租金收入和所有費用後）每年為11,000澳元。同時，在過去幾年中，澳大利亞表現最佳的中部城市霍巴特的持有成本僅為1,000澳元。”
市場以及個人收入也會迅速變化。因此，他鼓勵讓所有的房地產投資者尊重每年不花超过五位數的成本來持有單個房地產的重要性。
7.信貸緊縮沒有幫助
當前導致信貸緊縮的因素之一，是導致悉尼房價下跌的因素之一。實際上，Pressley認為，如果不是因為APRA的“過度狂熱”信貸緊縮，澳大利亞的房地產價格總體上可能會在2018年進一步上漲5％至7％。
他說：“信貸以及澳儲行的現金利率是一項國家政策，但是最大的抵押貸款總是受影響最大，因此悉尼的房地產市場處於火線。”“悉尼當前的低迷是由於住房供應過剩，然後由於缺乏信貸供應而加劇。”
8.不要將所有雞蛋放在一個籃子裡
Pressley认为，投資者可以在全國許多地方賺錢，但是仍然有太多人仍然对在悉尼這樣的大城市進行購買房产有宗教信仰般的狂热。
“當然，房地產投資者可以在悉尼賺錢。他說，在澳大利亞幾乎每個城鎮，都有賺錢的機會。” “但是，過去幾年發生的事情應該告訴人們悉尼不是’更安全’的地區，而且其人口激增還遠遠不能使金雞下蛋。”
結論
對於現在繁榮中的紐西蘭房地產市場來講，我們從悉尼的這些歷史經驗上可以看到什麼呢？從奧克蘭來講，供需不平衡是十分明顯。那麼我認為最重要的一點就是要看創紀錄的建築批准量會在什麼時候出現。然後再看供應量對市場的影響。從而就可以更準確的把握市場走向。
想了解浪費金錢的裝修（一），請點擊這裡。
想了解浪費金錢的裝修（二），請點擊這裡。
想了解購買紐西蘭房產需要注意的三大事項之一：房地產所有權種類，請點擊這裡。
想了解購買紐西蘭房產需要注意的三大事項之二：房屋報告和合規文件，請點擊這裡。
想了解購買紐西蘭房產需要注意的三大事項之三：如何出價和簽訂合同，請點擊這裡。
想了解紐西蘭怎麼買房，請點擊這裡。
想了解紐西蘭五種危險的房產類型。請點擊這裡。
想了解在紐西蘭購房時如何購買房屋保險，請點擊這裡。
警惕購買樓花合同中的落日條款，請點擊這裡。
想了解選擇投資房地產的類型和方法，請點擊這裡。
想了解紐西蘭主要的房地產投資策略，請點擊這裡。
想了解如何利用資產增值投資房地產，請點擊這裡。
想了解紐西蘭酒店式公寓值得投資嗎，請點擊這裡。
想了解奧克蘭的不同地區人口和教育情況，請點擊這裡。