關鍵詞： 房地產 貸款利率 上漲
海外購房者禁令
有讀者向托尼亞歷山大詢問了自2018年10月起生效的禁令對（大多數）外國住宅購房者的影響。托尼認為房價不會受到任何明顯影響，因此後全國指數上漲了33％。
但是，在紐西蘭統計局每個季度發布的財產轉讓統計中，觀察買賣雙方的淨流量，就會看到一種影響。與2019年第三季度相比，不包括澳洲人和新加坡人的外國人的銷售（產權轉讓）比例明顯下降。
托尼將購買與銷售進行比較，以獲得模糊的淨購買指標，該指標也從2019年3月季度下降到了淨負數區域。
在下一張圖表中，托尼明確查看了REINZ在全國范圍內測得的季度房價走勢，並將其與外國人淨購買量進行了比較。橙色條顯示外國人淨購買量，藍色條顯示價格變化。如果該禁令產生了影響，藍色的條形圖將變得更短。他們做到了-但只停留了四分之二。然後，在儲備銀行的幫助下，將其現金利率從1.75％降至1.0％，抵押貸款利率降至創紀錄的低點，房價通脹率飆升。
因此，托尼認為不能真正確定禁令是否對價格造成負面影響。禁令開始之前，房價通脹已經開始放緩，但禁令前外國購買量的激增並未導致價格激增。
房屋抵押貸款利率是否會上漲？什麼時候？
上週，有讀者詢問托尼是否認為五年固定抵押貸款利率今年會上升。托尼認為長期利率反映了對未來五年短期利率（總體而言）將會發生的預期。沒有人期望今年的官方現金利率會提高，但是鑑於昨天強勁的就業數據，貸款利率已經轉向2022年底之前的上升趨勢。
失業率下降至4.9％，近期有關產能利用率的強勁數據，有關勞動力短缺加劇，建築業蓬勃發展，房地產市場狂熱的報導，都表明無需採取進一步的貨幣政策刺激措施，而是需要採取抑制措施。
在昨天的數據出來之前，托尼預計五年期掉期利率將從11月初的0.1％升至0.63％，到今年年底將升至1％。實際利率已升至0.8％，並可能在12月達到1％的水平，接近1.5％。
這只是一個猜測，因為沒有模型可以可靠地洞悉今年的通脹壓力將如何變化，而預測央行將做什麼是非常困難的。
多年來，托尼警告通貨膨脹以及由此帶來的利率風險更有可能在上行方面令人吃驚，借款人應認真考慮放棄廉價的短期固定利率糖果，以將長期利率鎖定在他們可能再也看不到的水平上。
現在情況正在發生變化，不久之後銀行就將中長期的固定利率提高。 托尼的圖表顯示固定利率貸款的平均銀行利潤率遠低於平均水平。要恢復這些平均值，將需要增加0.4％至0.8％。
鼓勵銀行提高利率，或者至少消除擔心失去市場份額的恐懼的一件事，就是數量眾多的人試圖盡可能多地借入盡可能多的錢以在其投資組合中獲得更多財產。過去九個月來，銀行一直在與內部容量限製作鬥爭，以限制其為客戶提供服務的能力。這些限制仍然存在，並且在接下來的幾週內將承受巨大的壓力。
以上信息摘自托尼亞歷山大網站
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