關鍵詞： 房產新政 房價下跌 租金上漲
托尼亞歷山大在他最新的文章中闡述了他對紐西蘭工黨政府最新的房產政策的看法和預期。 以下內容摘自他的文章。
從新房產投資者的角度來看，如果投資者購買一處房產可以每年收取2萬紐元租金，貸款利息1萬5千紐元，假設排除其它成本費用，可以獲得5千紐元利潤，在繳納33%的個人所得稅（$1650）後，投資者依然可以獲得現金流回報。
但在剛通過的房屋新政下， 2萬租金收入需要繳納$6600所得稅，這使得現金流回報成為負數。
投資民宅房產的回報已經被改變，不僅僅針對24%有房產貸款的投資者，而且也影響了12% 以現金支付的投資者。這些現金支付的投資者在另外的房產增加貸款比例（top up）的模式來操作，但這種借貸方式將會被嚴重影響。
因此對於利息成本抵稅的改變將會影響投資者購買房產的需求，這將會在下來的拍賣表現出來。
同時，一部分投資者會出售投資的房產，即便現金流的虧損在未來2年不會影響太多。房產拋售的效應會在未來的幾年內慢慢出現。
我們可以有理由相信未來的拍賣價格會下降，投資者不會為了在5月1日40%首付款政策開始實行前大膽地購入房產。總的來說，大部分民宅投資者會損失金錢，只有一小部分可能還可以賺錢。這些投資者可能是沒有負債的買家，所以還是可以獲取小部分利潤。
我們將不會再看到去年到今年25%房產升值的情況出現，但另一方面，租金將會在未來4年大幅上漲30%，而工黨政府在2017年執政以來，租金已經上漲了22%，因為他們不斷地增加房東的成本。
在以前的政策下，房東往往可以忍受增加的成本，因為他們可以在長時間地持有房產而獲得較好的投資回報。而現在越來越多的投資者將被收取資本所得稅，而且他們的出租回報率會下降到低點。
這種情況會造成越來越多的投資者出售出租類型的房產，出租房產的數量會大幅下降。而另一部分不出售房產的投資者將會大幅上調租金來填補現金流的空缺。 這將會造成在社會底層的人們無法支付租金或者尋找合適的出租房。 情況會變得越來越糟糕。 而這種情況也會發生在需要租房的大學生中。 現在在政府公屋排隊等候的名單已經非常長了，而房產新政將會迫使更多人無家可歸而不得不向政府尋求幫助。
在房產新政下，誰能獲益？ 可能是首次購房者。 由於政府給予新房明線測試5年豁免，而且很可能可以獲得徵出租稅的豁免，所以新房的建築將會得到利益。首次購房者將會面對減少的競爭，而且可以獲得政府的補貼購買新房。但這也將出現首次購房者變成投資者出售房屋獲得更多利潤的漏洞。
新政也同時會影響新西蘭一部分地區的房產銷售，投資者可能會集中在城市而不是小城鎮。而且也會降低貸款的數量，海外熱錢將會離開紐西蘭
投資者在將來會購買更多的新房作為投資，這也會推高新房的價格，同時與首次購房者競爭。 實力不足的年輕首次購房者可能不得不購買一些質量低下的廉價房。而新房價格的上漲，也會同時推高地價，因此變成一個惡性循環。
誰在房產新政下損失？幾乎全部的投資者，租客，房產中介和貸款中介，等等，都會受到成交量下降的損失。
我認為在今年年中房產價格會下跌10%，下跌15%會回到去年8月份的價格。