紐西蘭儲備銀行關於房市和儲行角色的報告

關鍵詞： 儲備銀行 調控房市

基於之前紐西蘭財長請求儲備銀行調控持續上漲的房價的回覆後， 紐西蘭儲備銀行今日公布了一份詳細的報告解釋影響房市各種因素以及儲備銀行所扮演的角色。

在報告中，儲備銀行解釋了中央政府的政策目標：2020年工黨的住房政策是讓每一個紐西蘭人有一個安全，乾燥和溫暖的居所，不管是租住還是自住都能稱之為自己的家。 而儲備銀行自身有著紐西蘭貨幣政策的目標範圍：保持未來的CPI物價指數在1-3%之間，集中目標在2%，並且最大程度地支持可持續的就業率。就目前的政策指引來看，中央政府和儲備銀行並沒有合適的政策範圍來調控房價。 但儲備銀行指出房價是被包括在CPI物價指數以內，其中包括了住房消費成本如，租金，地稅，建築成本和交易成本等等。

儲備銀行指出，在考慮政府的經濟目標和儲備銀行的作用時，區分房價和住房消費成本非常重要：

• 房價是一種資產價格，受許多因素驅動，包括貨幣和金融政策設置。房價對政府更廣泛的住房供應目標以及減少貧困和不平等現像也具有多種競爭影響。
• 消費者價格指數（CPI）中記錄的住房成本與消費（使用）資產（即住房）的成本有關。儲備銀行的貨幣和金融目標與住房成本直接相關，因此與政府在住房，貧困和不平等的目標有明確的聯繫。

如下圖所示，許多因素正在影響紐西蘭的房價和住房負擔能力。

住房價格		住房負擔能力
供應	需求
可利用的住房土地 規劃和土地使用條例 建築條例 與住房相關的基礎建設成本 建築工程成本 稅和政府收費	收入和就業 可負擔的財務成本 給自住房主的稅收優惠 人口和地區變化 政府協助 其它可回報的投資 住房設計和質量重視	就業 收入和財富 可負擔的房貸成本 出租成本

此前，中央政府的研究已經表明紐西蘭的住房供應是影響紐西蘭房價的最主要因素，快速的住房供應對可持續住房需求至關重要。現階段遏制住房需求可以降低房價，但已經被註明是暫時的干預，房價在市場的供應需求下會恢復正常。

與住房有關的因素受到許多方面的影響

解決任何已確定的高房價或住房負擔能力的問題，需要許多政府投資組合和機構以及非政府參與者的參與（見下圖）。

與住房市場相關領域：建築工程，住房和城區發展，地方政府，氣候變化，經濟發展，環境，移民，貨幣和金融政策，資本市場，毛利發展，社會發展，教育，收益，能源和資源，交通，就業。

可以看出儲備銀行的貨幣和金融政策只是其中一個領域， 而政府機構方面和住房市場相關的領域更多，這意味著政府有更多可利用的工具來調控房價。

目前中央政府正在使用的住房調控工具：

供應	需求
稅務 財政轉移 公屋 土地供應/住房規劃 建築標準（包括建材） 基礎建設 毛利發展 移民（雇用更多外國建築勞工） 教育（建築培訓課程）	稅務 財政轉移 海外投資限制 出租標準 移民 資本市場發展 Kiwisaver政策 貨幣政策 金融政策

貨幣政策與房價之間的當前關係

儲備銀行有多種手段可以影響家庭和企業面臨的利率水平，並間接影響紐元匯率。最近以貨幣政策為主導的利率下降導致房價上漲。但是，較低的利率也通過提高就業和家庭收入，以及降低抵押借款人的償債成本來支持住房負擔能力。

在儲備銀行當前的貨幣政策框架下，貨幣政策委員會制定政策以實現主要經濟目標，即在中期實現並維持總體價格水平的穩定並支持最大的可持續就業。貨幣政策是一種週期性工具，可根據其基礎結構水平（稱為中性利率）調整利率。中立利率取決於儲備銀行影響範圍之外的因素，例如人口統計和生產率。世界上許多國家（包括紐西蘭）的中性利率長期下降（下圖），從而導致家庭和企業都會面臨較低的利率。

儲備銀行在製定政策時，會以多種方式考慮房價對其目標的影響。例如，住房需求影響與住房相關的商品和服務的需求，例如房地產建設，租金和房地產維護。這些成分加在一起約佔CPI權重的四分之一。

低利率還可能影響資產價值，包括房價以及擁有或租賃房屋的決定。住房所有者權益佔紐西蘭家庭總財富的三分之二以上。因此，房價變動會影響家庭的財富，進而影響家庭的支出決定。此外，房價上漲帶來的財富增加會影響家庭向房屋借貸以資助消費的能力。這些因素–財富和槓桿增加–最終影響經濟增長，通貨膨脹和就業以及其他因素。

相對於房屋建造成本，較高的房價還將鼓勵更多的建築活動，因為建造新房屋比購買現有房屋便宜。因此，房價上漲加劇可以鼓勵供應增加。

金融政策與房價之間的當前關係

儲備銀行利用其金融政策促進維持健全和高效的金融體系，並避免由於註冊銀行倒閉而對金融體系造成的重大損害。儲備銀行擁有許多金融工具，可幫助解決金融體系面臨的風險，包括房價的不穩定。這些工具包括：

• 公開強調風險（例如，在每年兩次的《金融穩定報告》中）；
• 向銀行要求增加資本（包括風險權重）和流動性要求；
• 限制“高貸款對價值比率”（LVR）貸款；
• 要求銀行對情景進行壓力測試，包括房產抵押
• 價格下跌和失業增加；
• 監督銀行以確保自己管理住房風險市場。

目前商業銀行已使用LVR來限制銀行對高槓桿率（即存款少）的借款人的抵押貸款。 自從2020年5月取消了LVR限制，以幫助維持信貸流量並支持抵押貸款遞延計劃。自那時以來，房地產市場開始反彈並且高LVR貸款一直在增加，特別是對投資者而言。

從2020年12月8日開始，儲備銀行就2021年3月1日起恢復LVR限制向商業銀行和公眾進行諮詢。這是為了降低這種高風險貸款的風險，這種風險放大了住房市場低迷對金融體系的影響。

儲備銀行以前也曾就引入抵押貸款限制債務可使用性限制（例如債務收入限制）進行過協商。儘管儲備銀行認為對高DTI貸款的限制可以補充當前的LVR政策，但儲備銀行注意到該工具目前不屬於儲備銀行與財政部長達成的諒解備忘錄。儲備銀行要求中央政府考慮在2021年對其允許使用的工具增加對債務可償還性的限制（其中包括DTI限制）。

加強儲備銀行在調控房價方面的作用

目前有兩種可能的選擇來增強儲備銀行在房價方面的作用：

• 在貨幣政策範圍中添加房價考量
• 將房價因素加入金融政策

以下圖表解釋了在貨幣政策和金融政策中加入房價因素的利益和限制

選項	可能的利益	限制和挑戰
在貨幣政策範圍中增加房價考量	• 可以證明儲備銀行做出的決定是合理的，在一定程度上會導致更高的利率和更低的房價通脹。 • 承諾儲備銀行傳達在其決策中如何考慮房價。 • 加強儲備銀行對政府在住房問題上任何更廣泛工作的承諾。	穩定通脹和可持續就業的經濟目標是儲備銀行最重要的目標，這意味著對房價通脹的影響可能有限。 在儲備銀行應對房價通脹採取合理措施的情況下，存在一些潛在的權衡取捨： • 高利率，導致就業減少，並低於目標通脹率和通脹預期。 • 較低的就業率對那些處於勞動力市場邊緣的人的影響最大，例如毛利人，婦女和青年等。 • 過高紐元匯率，並對出口收入造成負面影響。 • 由於較高的借貸成本，住房供應增長放緩。 • 增加抵押服務成本和降低住房負擔能力。 在貨幣政策目標中增加房價在國際上是獨一無二的，這可能會降低公眾對貨幣政策目標的認識，從而使貨幣政策的效力降低並影響金融市場效率。
在金融政策範圍中添加房價考量	• 這將證明降低房價通脹的金融政策決定是合理的，同時還可以增強金融體系的穩健性和效率。 • 政策決策將是一致的，並且是公眾可以理解的，因為在金融體系穩健性和效率目標與房價考慮之間需要進行很少的權衡。 • 允許儲備銀行對住房市場問題做出整體反應，並提供廣泛的政策措施，包括一些針對住房市場特定驅動力的措施。 • 加強儲備銀行對整個政府住房問題工作的承諾。	• 解決房價問題的金融政策措施可能會導致與貨幣政策之間的潛在權衡。這可能會增加對儲備銀行的金融政策和貨幣政策之間的解決方案的需求。 • 需要通過實現金融穩定來證明金融政策行動的合理性。 • 一些財務政策措施可能會減少某些借款人的可得性或增加其融資成本。

儲備銀行考慮到於本周啟動的借貸計劃（FLP）， FLP的關鍵要素是為銀行提供充足的替代資金來源，這對於降低銀行融資的邊際成本以及因此降低銀行客戶的利率是必不可少的。國外實施的中央銀行資助計劃也是如此。例如，澳洲聯儲，歐元區和英國的中央銀行各自為零售銀行提供了獲得大量資金的途徑，而沒有任何針對特定行業的貸款條件。

例如，將FLP僅限於新的商業貸款，將大大限制其對更廣泛的零售利率的影響。 FLP的貨幣政策有效性將受到削弱，MPC實現其通脹和就業目標的能力也會受到損害。

最後，在貨幣政策範圍內增加住房考慮因素也可能使貨幣政策的目標混亂，並降低金融市場效率。

由於報告內容非常詳細，在這裏就不一一解釋。從這份報告裡可以看出紐西蘭儲備銀行對目前高漲房價的看法是利大於弊，並且儲備銀行認為實施低利率對全國的經濟復甦非常重要。儲備銀行一直都將房價放入CPI一起考量，目前它所擁有的職權範圍並不能單獨對房價做出細緻的政策，而且儲備銀行自己也不贊同這種過於獨立的做法。儲備銀行還是希望利用LVR和DTI這些工具來控制房地產市場裡面的投資行為，以此來配合中央政府調控房價的目標。

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