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托尼-亞歷山大的11月紐西蘭房地產報告

房價 緩慢上漲
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關鍵詞: 房價 緩慢上漲

托尼-亞歷山大是前BNZ首席經濟師,他在11月紐西蘭房地產報告裡面提出一個非常有討論意義的問題。托尼認為紐西蘭儲備銀行準備在明年3月1日起恢復剛剛解除的LVR限貸政策,但實際上紐西蘭的商業銀行已經開始實施LVR限貸政策,正在實行的LVR政策對現在的房價有什麼影響呢?

托尼分析了2019年對房地產市場產生影響的事件中對房價有什麼影響:

  1. 在5月至8月之間,紐西蘭官方現金利率下調0.75%,貸款利率從4%下降到3.6%;
  2. 2018年10月以來,海外限購令對房地產市場沒有明顯的負面影響;
  3. 2019年淨移民數字沒有出現明顯的減少;
  4. 工黨聯合政府確定他們不會徵收資本利得稅。

2019年奧克蘭的房價中位數每個季度平均上漲0.5%,比去年3月份同比增長3.5%。 在奧克蘭以外地區,房價中位數每個季度平均上漲2%,比去年3月份同比增長3.3%。托尼認為即便實施了LVR限貸政策,紐西蘭的房地產市場在新冠病毒大流行之前依然持續上漲。

在現今新冠病毒大流行中,有哪些新出現的變化:

  1. 房貸利率從2年固定利率的3.4% 降到 2.5%;
  2. 紐西蘭人有100億旅行支出因新冠病毒大流行而未被使用;
  3. 2年定期存款從2.4%下降到0.9%;
  4. 更多的買家入場,認為目前是好的購入房產時機;
  5. 大多數人期望2022年邊界重新開發,淨移民人數會上漲

目前正在或可能會出現的事件:

  1. 目前淨移民人數接近零;
  2. 政府取消市議會在一些地區限制6層樓高的公寓樓和商業中心,並且去除了停車場的要求;
  3. 財政部長要求財政部研究遏制房價上漲的其它方法 – 亮線測試可能會從5年延長到7-8年;
  4. 奧克蘭平均房價相比3月份增長了8%,其它地區增長了6.5%;
  5. 失業率從4.2%上升到5.3%,下來可能會進一步提高到6.4%;
  6. 新房建築許可不會下跌,因購房者更傾向全新的房產;
  7. LVR可能會從70%貸款額上調到60%貸款額。

托尼認為,低利率和移民期望會在未來推動房價上升,雖然目前有政府的一系列措施遏制房價的上漲,但也只是一個短期的因素。他預期房價會繼續上漲,但上漲的步伐會明顯放慢,紐西蘭的房價通脹率平均每個月能達到1.1%。

托尼對於紐西蘭官方現金利率在未來變化看法:隨著紐西蘭的經濟復甦增強,儲備銀行實行負利率的可能性不大,批發利率會再次上升,固定利率貸款的保證金在未來進一步下降的可能越來越小。他還認為,儲備銀行可能會預測通脹過低而忽視了快速上漲通脹,這樣可能會不得不採取貨幣收緊政策。托尼還提到了澳洲儲備銀行目前接近零的現金利率,他認為或許在2022年澳洲儲備銀行將不得不把利率提升到0.25%。

摘自Tony Alexender 網站


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