紐西蘭的房地產市場正如火如荼。 隨著狂飆的房價,越來越多的人懷疑和擔心這輛似乎已經失控的賽車會不會衝出跑道,墮入深淵。 帶著這個疑問,我們來看看同樣是房市瘋狂中的美國。 我們和美國有很多不同的地方。 但也許從專家們的預測里,可以找到一點未來的思路。
美國住房市場正在蓬勃發展,但高失業率意味著數百萬美國人在努力支付抵押貸款。抵押貸款分析公司BlackK knight表示,超過230萬房主的抵押貸款到期90天或90天以上,但没有喪失抵押品贖回權。
《救助法》規定,喪失抵押品贖回權和驅逐保護為財政困難的房主提供了一些救濟。（忍耐條款或忍耐援助）但是,一旦救濟保護用完, 最大的擔心是2008年金融危機將重演。以下是美國住房行業專家對喪失抵押品贖回權危機可能性的九項預測。
Christie Peale
- 紐約鄰里中心的首席執行官
- 她預計: 我們預計, 除非聯邦和州政府採取嚴肅措施協助房主, 否則喪失抵押品贖回權的數量將顯著增加。
- 她的理由: 2021年3月,政府規定的數百萬房主的保護期將結束。即使整體經濟顯著改善,其中許多家庭的收入也將比大流行病發生前要少。這將使他們在財政困難的情況下,根據他們以前的收入恢復他們的抵押貸款支付。如果不進行重大干預,許多家庭將面臨喪失抵押品贖回權。干預會是什麼樣子? 眾議院提議以房主援助基金的形式, 提供數十億美元援助房主。在參議院和總統的支援下,這些措施可以防止財政困境,避免新的喪失抵押品贖回權危機。沒有他們, 我們對2021年春夏受COVID影響的家庭, 特別是黑人和拉丁裔家庭的情況表示嚴重關切。我們知道, 在大流行期間, 這些家庭的收入損失最多, 感染率最高。
Ralph McLaughlin
- 金融科技公司Haus的首席經濟學家
- 他預計:由於政治不確定性,我們預計2021年初喪失抵押品贖回權率上升的可能性並不小。
- 他的理由: 我們預計喪失抵押品贖回權率會普遍上升, 原因有二：首先, 目前實施的長期計劃能否持續足夠長的時間以跟上美國房主面臨的大量失業水準？ 目前存在不確定性。 如果12個月後沒有恢復, 而且大部分房主仍然失業, 我們可能會看到喪失抵押品贖回權和不良銷售的上升足以給房價帶來下行壓力。其次, 在疫苗或對病毒的免疫力方面進展不大, 明年病毒也很可能與我們在一起。 如果聯邦失業保險不更新, 失業者將難以支付, 這可能導致更多的住房進入市場。 最可怕的結果是市場意識到這兩個結果的情景。如果是這樣, 住房市場可以開始充當經濟的錨, 而不是它應該的帆。
Dara Blume Clewley
- 在線抵押貸款機構Better.com金融風險與經濟總監
- 她預計: 2021年, 經濟衰退可能會上升, 特別是如果大流行的經濟影響比人們預計的要長的話。
- 她的理由是: 好消息是, 我們預計2008年不會重演,原因有幾個：我們已經看到的政府刺激措施説明增加了收入。房屋凈值遠高於之前的危機, 承保標準普遍較強。根據2008年的經驗, 贖回率已經低於預期, 因此喪失抵押品贖回權率很可能也會下降。
Frank Nothaft
- 全球房地產分析和數據供應商 CoreLogic 的首席經濟學家。
- 他預計:大流行性衰退導致許多家庭收入急劇下降,並將促成2021年一些社區房價下跌。由於這些原因,2021年喪失抵押品贖回權的比率可能會高於目前。
- 他的理由是:喪失抵押品贖回權的增加將來自一代人的低點,而且遠遠低於大衰退期間的情況。喪失抵押品贖回權的增加將遠遠低於上次經濟衰退, 因為家庭擁有的房屋凈值達到創紀錄水準, 而且任何價格的下跌都將是適度的, 而且不會發生在每個社區。 此外,《照顧家庭法》的忍耐條款是説明處於經濟困境的家庭的重要拐杖, 可能會減少住房流入不良銷售。
Antoine Thompson
- 全國房地產經紀人協會的全國執行董事,全國最古老的黑人房地產行業協會。
- 他預計: 經濟復甦預計需要一至三年的時間, 這可能會影響及時抵押貸款的支付率。
- 他的理由是: 根據抵押貸款銀行家協會和聯邦住房金融局的數據, 一場迫在眉睫的喪失抵押品贖回權危機, 而如果國會確實通過COVID-19向房主提供財政援助來支付他們的抵押貸款,則這一程度不會像十年前。 雖然政府支援的抵押貸款的還款要求並非在2008至2010年的水準, 但遲付抵押貸款的利率仍遠高於COVID-19之前的利率。數百萬美國人沒有利用通過《關懷法案》提供的忍耐援助。 目前有300多萬美國人接受《救助法》的保護。
David Howard
- 全國出租房屋委員會以及單一家庭租賃房屋行業的行業協會執行總裁
- 他預計: 到2021年，喪失抵押品贖回權率, 以及面臨喪失抵押品贖回權的房主數量, 應該會繼續下降。
- 他的理由是:到10月初,抵押貸款數量自4月份以來首次跌破300萬。雖然歷史指標仍然很高,但下降趨勢可能會繼續。銀行和金融機構已經解決了許多挑戰,這些挑戰在COVID危機早期就減緩了忍耐計劃的有效性。雖然仍然不完美, 但許多項目現在運行的水平, 已經為真正需要協助的房主提供了靈活性支付的方案。隨著忍耐計劃房主數量的減少, 最終喪失抵押品贖回權的數量也會減少。此外, 抵押貸款服務商對違反COVID危機期間為保護經濟困難房主而制定的立法非常敏感。這可能有助於未來幾個月喪失抵押品贖回權的情況減少。
Michael Miedler
- 世紀21房地產的首席執行官
- 他預計: 我希望國會與貸款界一起, 研究如何幫助擁有政府支援貸款的房主和其他沒有貸款的人, 解決財政困難, 幫助緩解嚴重喪失抵押品贖回權的可能性。
- 他的理由: 2021年借款人不履行義務的速度主要取決於第二波COVID-19以及由此導致的政府關閉和聯邦刺激計劃的影響。就像《救助法》一樣, 該法案通過暫停抵押品贖回權和讓房主償還抵押貸款, 為借款人提供臨時保護, 防止喪失抵押品贖回權。
- 許多美國人由於COVID而產生的經濟痛苦，將在醫學上得到批准和普遍接受的疫苗提供給大眾很久之後依然存在很久。從歷史上看, 喪失抵押品贖回權是由許多因素造成的, 這些因素包括失業、醫療費用和疾病, 以及家庭死亡。不幸的是, COVID-19對導致喪失抵押品贖回權的這三個因素和其他因素產生了負面影響。
Rick Sharga
- ATTOM數據解決方案公司 RealtyTrac 執行副總裁
- 他預計: 一旦止贖暫停結束, 我們肯定會看到貸款人收回更多資金, 但可能不會像人們預期那樣多。
- 他的理由: 由於聯邦、州和地方政府的暫停以及《CARES法案》發起的抵押貸款容忍計劃，止贖活動已經停止。但重要的是要記住, 我們今天看到的數字是人為的低, 即使嚴重拖欠貸款的數量繼續增加, 我們將看到一個重大的 – 可能相當突然的 – 爆發的止贖活動, 一旦這些不同的政府計劃到期。鑒於房主權益的創紀錄水準——超過6.5萬億美元——許多處於財務困境的房主似乎可能會選擇利用購房者強勁的需求, 出售自己的房產, 而不是冒著失去房產的風險進行止贖拍賣。
Ruben Gonzalez
- Keller Williams地產首席經濟學家。
- 他預計: 2021年的止贖率將在很大程度上取決於2021年第一季度末房屋的存活率。大約在大流行開始時忍耐的房主們將面對延長期限。
- 他的理由: 如果這些借款人仍然無法重組貸款, 那麼與2019年相比, 我們很可能會看到喪失抵押品贖回權的情況增加。我們認為, 我們不太可能看到任何類似我們在上次房地產低迷時期看到的危機。 在目前情況下, 借款人將有一年時間弄清楚他們能否恢復還款, 而且隨著房價仍在上漲, 那些情況最糟的人仍然有能力出售房屋以避免喪失抵押品贖回權。選舉如何展開, 以及新經濟刺激法案意味著什麼, 也可能會影響這一問題,因為新法案可能需要解決前進的忍耐問題。除非我們看到整體住房市場出現戲劇性的惡化, 否則目前看來不太可能, 否則我不認為我們正在研究任何即將到來的危機。隨著我們向前邁進, 對住房需求帶來的風險將來自一種可能性, 即經濟復甦停滯不前, 導致失業波及到經濟部門, 而這些部門迄今尚未倖免零售和服務業的大規模裁員。
看了上面九位美國專家對美國房地產市場的看法。你認為紐西蘭明年的房地產市場是危機四伏還是穩如泰山？郵件發給我們您的看法，我們後期會專題講。感謝您的參與。
部分信息来源于Brenda Richardson
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