購買樓花時需警惕“落日條款”

關鍵詞：落日條款 規避風險

在Staff的網站上有一則新聞，說一位來自惠靈頓的26歲女士Bailey Ross因為無法從房地產開發商手裡拿到自己購買的房子不得不暫時居住在她父母家。2019年Bailey在惠靈頓的Tawa以51萬5千紐元的價格購買了一個兩居室的樓花，開發商承諾2019年年底或者2020年初就可以交割入住。但是到了年底，那位開發商啟動了在Bailey購買合同裡一個特別的條款 – 落日條款 （Sunset Clause)，這個條款明確指出如開發商未按時完成建造，任何一方可以無條件退出這個買賣合同。開發商取消和Bailey的買賣合同後，將這套房屋以60萬5千紐元的價格重新上市。

Bailey雖然可以拿回當初1萬多的訂金，但她失去了低價買入房屋的良好時機，而且還浪費了整整一年的時間無法做其它的投資選擇。很多未在紐西蘭投資房產的人看到這種事情的發生都會產生一個疑問，“為何開發商可以利用落日條款隨意取消合同而不必付出相應的罰金？”

什麼是落日條款（Sunset Clause）？

落日條款指的是法律或合約中指定部分或全部條文的終止生效日期。通常制定落日條款的目的是在該條文終止其有效性前有一個緩衝期，可準備及實施相關的措施。附帶了落日條款的法律也稱為限時法，限時法指立法者在立法之初即預見到法律有效實行的期間，只要時限一到隨之失效。

在紐西蘭很多商業合同都可以加入落日條款，制定落日條款的初衷是為了催促乙方按時履行法律合同的要求並完成規定工作，同時也可以保護乙方因不可抗力（自然災害等）而造成違約的損失。落日條款的限定時間有長有短，有的只有數個小時，而有些可以長達數年，這將取決於合同雙方的具體商業行為。

房地產買賣中的落日條款

在簽訂房產買賣合同時候，落日條款可以跟其它買賣條件（房地產評估報告，房屋檢查報告或LIM 報告）一起加入。當您作為買方給賣方出offer的時候，加入落日條款可以給賣方施加壓力，讓賣方在規定的時間內答覆，這樣您就可以有時間去尋找其它的房產。如果不加入落日條款，而賣家也遲遲不給答覆，那您的報價將一直有效，直到賣家接受或者拒絕為止。這樣會浪費很多時間，錯失給其它房屋報價的機會。一般房產買賣合同制定落日條款的限定時間為2-5個工作日。

買賣樓花合同裡面的落日條款，一般是由開發商制定，因為開發項目成本龐大，風險也較高，開發商為了避免出現違約損失都會為銷售合同加入落日條款保護自己。而一般這種大型開發的落日條款限定時間為2-2.5年，這也是比正常開發建造時間長的週期。但現在由於房價在不斷上漲，可能8-12個月後建成新房的賣價已經上漲了很多，在這段時間如果購買樓花合同裡面的落日條款時間過短（比如半年或者1年），那購房者就需要警惕開發商會不會故意啟動落日條款來提高售價。

落日條款本意是為了保護買賣雙方，規避商業合同的執行風險，但現在由於被一小部分無良開發商利用變成抬價的工具，使得被一些初次購房者誤解。初次購房者在看到落日條款時候，可以多向自己的律師諮詢，了解如何讓自己更好地利用法律工具規避投資風險。畢竟工具是無罪的，而人心不古。

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