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購買紐西蘭房產需要注意的三大事項之三:如何出價和簽訂合同

房屋買賣合同 出價
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在檢查完房屋的所有權文件,做完了房屋檢查和其它合規文件的檢查後,那下來就是最重要的環節,如何出價和簽訂房屋買賣合同,這決定了您之前所做的一切功課能否轉變成勝利的結果。有人說,買房是考驗買家腦力,耐力和執行力的“漫長”過程,但最後的結果才是檢驗過程是否成功的關鍵。以下我們來聊聊向出價的幾種方式,如何出價和簽訂買賣合同的技巧和過程。

在房產買賣中,買家如何出價,按照賣家的要求或者市場的變化有以下五種方式:

  • 標價和議價(List Price & Negotiation)
  • 多方出價(Multiple Offer)
  • 投標(Tender)
  • 限時出售(Deadline Sale)
  • 拍賣(Auction)

標價和議價(List Price & Negotiation)

標價和議價是房產買賣最基本的銷售方式,標價是明碼開價出售,議價是不透露價格,需要買家詢價才會告知出售價格。明碼開價的話買家也可以議價,買家賣家互相在買賣合同上寫上自己的價格,房產中介則需要在買賣雙方來回呈價,直到雙方獲得可以接受的賣價。在房市火熱的情況下,這樣的做法會比較少見,因為會出現下面的多方出價的情況。

多方出價(Multiple Offer)

當房產搶手和市場火熱的時候,當賣家議價交易的時候,在短時間內收到了多份的出價(Offer),在這樣的情況下賣家有了“擇優”的主動地位。當市場火熱的時候,調查好的房產就儘量要抓緊時間出價和議價,避免出現多方出價而陷入被動的局面。

投標(Tender)

Tender 也會被人稱為暗標,幾個買家同時出價,然後中介會把所有的出價給賣家選擇,而買家之間是無法知道其他人的出價。它有點類似多方出價的情況,但多方出價是賣家意外獲得的,而Tender是賣家自己對自己的房產有信心所採取的主動行為。在Tender出價時,如果對房產已經做了足夠的調查並且非常喜愛,買家要在幾個出價裡面脫穎而出的話,儘量選擇不要整數的出價,如814,500 而不是810,000。還可以儘量選擇無條件或少條件的出價,這樣即便其他買家出了高一點的價格,賣家也會選擇無條件但偏低的出價,來保證自己交易的安全性。

限時出售(Deadline Sale)

限時出售與Tender暗標類似,這種銷售方式不設固定價格,潛在買家也不會知道其他人的出價。賣家只接受截止日期之前的報價,且不對銷售做出承諾(也就是價格不好可以不賣哦)。買家可以將各種條款寫進自己的報價裡,比如交房日期等等;房東只接受最優報價(金額高、條件少),或與最優報價進行協商。限時出售和Tender相比方式更加自由,買家可以提任何條件,不需要10%首付。而Tender是有自己專用的合同格式,同時需要10%定金。

拍賣(Auction)

房產拍賣一般會在房產中介公司的拍賣大廳或者出售的房產裡面進行,拍賣的好處是買家之間是明價爭取,這樣對自己和競爭對手的出價會容易把握。拍賣出價都是無條件出價,所以這就需要買家在拍賣前做好各種調查工作,百分百確定好了才可以參加拍賣。

拍賣由專業的拍賣師舉行,參加拍賣的人需要登記領取拍賣號碼,拍賣的房產一般會以一個相對低於市場價的位置起拍來帶動買家的信心和現場氣氛。當幾組買家把價格推高到了賣家的心理價位,拍賣師就會宣布“On market”,意思是房產價格已經到了出售價,下來任何出價都可能成為最終的售價。這時候真刀真槍的叫價會讓買家熱血澎湃,很容易把價格抬高太多。所以拍賣也是非常考驗買家的心理素質,需要冷靜地觀察對手的叫價,千萬別想一炮贏了戰鬥,如果價格超出自己的限定,就要果斷放棄,不要讓自己背負過多的房貸。

以上的五種出價方式,標價議價,多方出價,投標和限時出售都可以在買房合同裡面加入自己的條件,只有拍賣是無法加入條件的,所以拍賣出售的房產買賣合同是最容易填寫的。我們來看看房產銷售合同具體需要注意什麼。

房產銷售合同範本2019年第十次改版

這裡我使用了一份近期自己用過的最新的合同樣本(10th),私人的信息已經去掉,還有一部分選項Yes/No 請忽略選擇的內容。可以看到第一頁需要填寫的是賣家姓名,買家姓名,出售的房產地址,地址下面是房產的所有權類型,還有土地面積和房產信息編號。這裡填寫時請一定要檢查這些信息的正確性,填寫了錯誤的信息會導致合同的不合法。

房產信息的下面是填寫購買的價格,定金和交割日期,還有如果到期未付的罰金。下面則是填寫買家的購買條件,如果是無條件的話就全部選擇No。購買條件裡面包括了貸款審判,lim報告檢查,房屋檢測報告,毒性檢測報告,海外投資許可申請,土地許可。 以前很多買家為了給自己保留可以反悔的餘地,在選擇購買條件時候都會加入貸款審判條件,意思是如果自己不想買了,就可以跟賣家說自己申請的貸款沒批准下來就可以。但現在這個漏洞已經被法律補上,買家不能再以貸款被拒為理由放棄購房合同,除非買家可以提供銀行的證明證實自己的貸款申請被拒絕,否則將必須承擔毀約的後果。

購買條件下方是租客信息,具體的租客信息可以在合同後面的補充頁面填寫。最後是銷售房產的中介公司信息。從第二頁到第十五頁都是標準的合同條款,需要檢查是否被修改過。

第十六頁是可以補充更多購買條件的空白頁。

第十七頁是關於買家是否是GST註冊的個人或者公司企業的信息。

第十八頁可以填寫房產內部一些附帶的物件如火爐,窗簾等等,還有租客詳細的信息,最後是買賣雙方簽名。如果由損壞的物件是可以讓賣家在交割前維修好。在交割前買家都會有一個專門檢查房屋的Final inspection, 做完這個最後的檢查,確認無誤後就可以通知律師和銀行放款。

第十九頁是填寫買賣雙方的聯繫方式和買賣雙方律師的聯繫方式。做完這一頁後合同就基本完成。中間如有小修改,房產中介會要求雙方在修改位置簽名證實。

房屋買賣合同是非常重要的文件,如果自己無法確定怎麼填寫,需請房產中介和律師幫忙檢查填寫的內容是否正確,房產中介有義務為買家解釋合同的每一句內容。而GST方面涉及到稅務,也需要請會計師幫忙解釋確保自己的購房稅務正確。


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