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了解紐西蘭《住宅租賃法》的變化

紐西蘭 住宅租賃
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關鍵詞:紐西蘭 住宅租賃

2020年《住宅租賃修正案》現已通過,其中有關終止租賃的規定將於2021年2月11日生效。這裡將解釋新的租賃法案主要的變化。

房東應注意的哪些主要變化 – 不能再無理由地結束定期租約

罰款

房東想出售房屋前讓租戶搬離自己的物業,現在,如果房東未事先向租戶發出書面通知,說明其房產已投放市場,或未告知潛在租戶這一事實,將受到重罰。房東需支付給租客最高可達$1800的賠償,並且將收到$500至$3000罰款不等(視房東擁有的房產數量而定)。

通知期

物業無條件出售或上市的通知期需在終止日期之後,需要注意的主要變化是,如果滿足以下條件,則至少需要90天的通知期:

  • 所有者必鬚根據無條件出售協議(從42天起增加)空置財產;
  • 該財產將在終止日期後的90天內由所有者出售。

房東如何在出售後空置物業?

如果房東想在租客租賃期間以空置物業的形式出售房地產,則他們首先需要通知租戶該房地產即將上市(新法律規定的現行法律義務仍然存在) 。然後,當房東獲得無條件出售合同時,他們將需要向租戶發出90天的通知,告知他們需要空置財產。例如,如果他們在2021年3月1日列出該物業(通知房客)並在2021年4月1日獲得無條件出售合同,則他們應向房客發出90天的通知,其中說明了終止房租空置的原因。這意味著結算日期必須在2021年7月1日左右,以允許90天的通知時間,並增加任何其它服務日。

房東如何空置物業後再出售?

如果房東打算讓租戶撤出租賃物業後進行市場營銷和出售,則必須提前90天通知。在這種情況下,業主應發出通知並等待,直到通知期到期且房客撤離,然後再將該物業投放市場。租戶撤離後,房主應在租戶離開後的90天內列出該物業。因此,如果您想在2021年5月31日將該物業投入市場,則需要在2021年2月28日左右或更早些時候發出通知,以允許租戶有時間尋找其它住處。租戶撤離後,供應商可以自由進入該物業以完成裝修以提高其市場價值。

對於定期租賃,租戶可以在收到房東的90天通知後給予28天通知(這比21天有所增加)。如果在無條件出售的情況下發生這種情況,則可能有提出和解的餘地。

其它需要提前90天通知的情況

如果出現以下情況,還必須提前90天通知:

  • 房東/業主已購得物業,以便利將附近土地用於需要空置物業的商業活動;
  • 該物業將改作商業物業;
  • 房東/業主打算對房屋進行大規模的改建,翻新,維修或重新開發,並且:在進行工程,開始工程或邁向工程的實質性步驟時,租戶繼續居住是不合理的。應在終止日期後的90天內服用;
  • 該物業將被拆除(將在終止日期後90天內開始拆除或採取實質性措施);
  • 房東不是物業所有者,他們在房地中的權益即將到期;
  • 如果業主有開發計劃並需要在解決後通知租戶。

其它特殊的期限

  • 如果房東或他們的家庭成員打算住在該房舍中,或者房東已經購買了該房舍以供其僱員使用,則必須至少提前63天通知(從42天開始增加);
  • 如果房客毆打了房東或其家人,而警察已提出指控,則可以給予14天的通知;
  • 如果租戶已成為家庭暴力的受害者,則租戶至少可以提前兩天通知其退出租約。

可以不需要提前通知的情況

房東終止定期租約可不另行通知:

  • 房東在90天之內向租戶發出了三份關於單獨的反社會行為的通知。反社會行為可以定義為騷擾;或任何其他作為或不作為(無論是否有意),如果該作為或不作為合理地引起了嚴重的警報,困擾或滋擾;
  • 房東發出通知,租客至少遲五個工作日才能在90天內分三次支付租金;
  • 如果租約繼續下去,房東將比租戶遭受更大的困難;
  • 有關拖欠租金,損壞,攻擊和違約的現有規定仍然適用。

哪些罰款條例將被引入?

新法律對一系列的犯罪或違法行為處以罰款和最高刑罰。罰款將從超過市場租金的350紐元起到未能滿足其清潔,維護,煙霧報警器和達到健康房屋標準的強制性房屋的價值7,200紐元不等。

現在的罰款額將取決於房東擁有多少房產,對擁有六處或更多房產的房東處以更大的罰款。

其它變化?

固定期限的租約在固定期限結束時將變為定期的租賃,除非:

  • 房東使用RTA中列出的定期租約原因發出通知;
  • 租戶至少應在租約期滿前28天(從21天起增加)發出通知;
  • 各方另有協議,例如,延長固定期限或終止租賃。

房東還需要注意以下一些小的更改

  • 光纖連接 -房東將沒有的理由阻止租戶安裝超快速寬帶。租戶可以要求安裝光纖寬帶,如果房東可以免費進行安裝,則房東必須安裝;
  • 轉讓 -除非房東有“合理”的理由拒絕二房東,否則房東將必須允許房客將其“利益和責任”轉移給新房客。定期租賃協議不能禁止轉讓;
  • 較小的改動 -房東將不能拒絕房客對房屋進行小規模變更,例如不需要同意的維修和工作,損壞財產或對任何人的使用或使用造成“不合理的負面影響”物業以外的財產”。例子包括:“用於固定家具和電器的支架,以防地震危險,為嬰兒提供財產保護,安裝視覺火災報警器和門鈴以及懸掛照片的物品”。房東可以就提出合理條件,並且租戶必須在租約終止時修復;
  • 健康房屋 -房東必須在租客要求的情況下,在21天內提供該物業如何達到政府健康房屋標準的詳細信息;
  • 從固定期限中收回與轉讓,轉租或提前釋放有關的成本 – 根據現行法律,這些成本在合理的情況下可以收回,並且房東可以收回的情況現已擴展到包括轉租。現在將需要進行細分。

以上資訊摘自Barfoot


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