關鍵詞：紐西蘭 住宅租賃
2020年《住宅租賃修正案》現已通過，其中有關終止租賃的規定將於2021年2月11日生效。這裡將解釋新的租賃法案主要的變化。
房東應注意的哪些主要變化 – 不能再無理由地結束定期租約
罰款
房東想出售房屋前讓租戶搬離自己的物業，現在，如果房東未事先向租戶發出書面通知，說明其房產已投放市場，或未告知潛在租戶這一事實，將受到重罰。房東需支付給租客最高可達$1800的賠償，並且將收到$500至$3000罰款不等（視房東擁有的房產數量而定）。
通知期
物業無條件出售或上市的通知期需在終止日期之後，需要注意的主要變化是，如果滿足以下條件，則至少需要90天的通知期：
- 所有者必鬚根據無條件出售協議（從42天起增加）空置財產；
- 該財產將在終止日期後的90天內由所有者出售。
房東如何在出售後空置物業？
如果房東想在租客租賃期間以空置物業的形式出售房地產，則他們首先需要通知租戶該房地產即將上市（新法律規定的現行法律義務仍然存在） 。然後，當房東獲得無條件出售合同時，他們將需要向租戶發出90天的通知，告知他們需要空置財產。例如，如果他們在2021年3月1日列出該物業（通知房客）並在2021年4月1日獲得無條件出售合同，則他們應向房客發出90天的通知，其中說明了終止房租空置的原因。這意味著結算日期必須在2021年7月1日左右，以允許90天的通知時間，並增加任何其它服務日。
房東如何空置物業後再出售？
如果房東打算讓租戶撤出租賃物業後進行市場營銷和出售，則必須提前90天通知。在這種情況下，業主應發出通知並等待，直到通知期到期且房客撤離，然後再將該物業投放市場。租戶撤離後，房主應在租戶離開後的90天內列出該物業。因此，如果您想在2021年5月31日將該物業投入市場，則需要在2021年2月28日左右或更早些時候發出通知，以允許租戶有時間尋找其它住處。租戶撤離後，供應商可以自由進入該物業以完成裝修以提高其市場價值。
對於定期租賃，租戶可以在收到房東的90天通知後給予28天通知（這比21天有所增加）。如果在無條件出售的情況下發生這種情況，則可能有提出和解的餘地。
其它需要提前90天通知的情況
如果出現以下情況，還必須提前90天通知：
- 房東/業主已購得物業，以便利將附近土地用於需要空置物業的商業活動；
- 該物業將改作商業物業；
- 房東/業主打算對房屋進行大規模的改建，翻新，維修或重新開發，並且：在進行工程，開始工程或邁向工程的實質性步驟時，租戶繼續居住是不合理的。應在終止日期後的90天內服用；
- 該物業將被拆除（將在終止日期後90天內開始拆除或採取實質性措施）；
- 房東不是物業所有者，他們在房地中的權益即將到期；
- 如果業主有開發計劃並需要在解決後通知租戶。
其它特殊的期限
- 如果房東或他們的家庭成員打算住在該房舍中，或者房東已經購買了該房舍以供其僱員使用，則必須至少提前63天通知（從42天開始增加）；
- 如果房客毆打了房東或其家人，而警察已提出指控，則可以給予14天的通知；
- 如果租戶已成為家庭暴力的受害者，則租戶至少可以提前兩天通知其退出租約。
可以不需要提前通知的情況
房東終止定期租約可不另行通知：
- 房東在90天之內向租戶發出了三份關於單獨的反社會行為的通知。反社會行為可以定義為騷擾；或任何其他作為或不作為（無論是否有意），如果該作為或不作為合理地引起了嚴重的警報，困擾或滋擾；
- 房東發出通知，租客至少遲五個工作日才能在90天內分三次支付租金；
- 如果租約繼續下去，房東將比租戶遭受更大的困難；
- 有關拖欠租金，損壞，攻擊和違約的現有規定仍然適用。
哪些罰款條例將被引入？
新法律對一系列的犯罪或違法行為處以罰款和最高刑罰。罰款將從超過市場租金的350紐元起到未能滿足其清潔，維護，煙霧報警器和達到健康房屋標準的強制性房屋的價值7,200紐元不等。
現在的罰款額將取決於房東擁有多少房產，對擁有六處或更多房產的房東處以更大的罰款。
其它變化？
固定期限的租約在固定期限結束時將變為定期的租賃，除非：
- 房東使用RTA中列出的定期租約原因發出通知；
- 租戶至少應在租約期滿前28天（從21天起增加）發出通知；
- 各方另有協議，例如，延長固定期限或終止租賃。
房東還需要注意以下一些小的更改
- 光纖連接 -房東將沒有的理由阻止租戶安裝超快速寬帶。租戶可以要求安裝光纖寬帶，如果房東可以免費進行安裝，則房東必須安裝；
- 轉讓 -除非房東有“合理”的理由拒絕二房東，否則房東將必須允許房客將其“利益和責任”轉移給新房客。定期租賃協議不能禁止轉讓；
- 較小的改動 -房東將不能拒絕房客對房屋進行小規模變更，例如不需要同意的維修和工作，損壞財產或對任何人的使用或使用造成“不合理的負面影響”物業以外的財產”。例子包括：“用於固定家具和電器的支架，以防地震危險，為嬰兒提供財產保護，安裝視覺火災報警器和門鈴以及懸掛照片的物品”。房東可以就提出合理條件，並且租戶必須在租約終止時修復；
- 健康房屋 -房東必須在租客要求的情況下，在21天內提供該物業如何達到政府健康房屋標準的詳細信息；
- 從固定期限中收回與轉讓，轉租或提前釋放有關的成本 – 根據現行法律，這些成本在合理的情況下可以收回，並且房東可以收回的情況現已擴展到包括轉租。現在將需要進行細分。
以上資訊摘自Barfoot
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