購買紐西蘭房產需要注意的三大事項之二：房屋報告和合規文件

關鍵詞：房屋報告 合規

繼上一篇文章《購買紐西蘭房產需要注意的三大事項之一：房地產所有權種類》發布後，有些朋友問如何在市場上尋找合適的房源，一般尋找房源都是會找一個房屋買賣中介按照自己的需求推薦房源，如Barfoot，Raywhite和Harcourts等中介公司，或者在Trademe Property 網站上尋找房源，我會在另一篇文章裡討論尋找房源的技巧。在這裡我們先來聊一聊在紐西蘭購房需注意的第二大事項：房屋報告和合規文件。

房地產所有權文件Title是屬於房屋報告和合規文件其中的一份，另外還有兩份非常重要的政府文件稱為Lim Report (土地信息備忘錄）和CCC (紐西蘭房屋建築合規文件）。其中的CCC一般會在Lim裡面標註頒發的狀態，而不會被單獨從政府檔案庫裡調出來。所以Lim可以說是紀錄房屋和土地最重要的一份信息文件。另外一份文件需要私人自己訂購的是Building Report（房屋檢測報告），需私人花錢請專業的房屋檢測人士為購房者檢測和出具屋況報告。

Lim Report (土地信息備忘錄）

它的全稱為 Land Information Memorandum Report，它是由房產或土地所在的地區議會，出具的一份與土地及土地上房產相關的、全面而詳細的、有歷史追溯性的、具有官方法律效率的報告。

Lim Report 土地信息備忘錄，可以從房產所在區域的議會進行申請並付費購買，一般房產中介都會提前準備好這份文件，所以記得向房產中介索取。

完整的LIM Report 一般包括以下方面：

• 房產所在土地的特殊屬性，如颱風區域，土壤問題（包括潛在的土地侵蝕，滑動或下陷），淹水區域/淹水水道，地震區域等等
• 土地所屬的城市規劃區域，是否被自然保護區或其它特殊區域影響
• 土地上私有和公共的雨水及污水渠佈線情況
• 地稅和土地上可能已有的拖欠費用
• 有關於土地上建築的信息，例如上水、排水和資源規劃同意書（包括通知，指令或影響土地徵用的建築物）和CCC資格是否頒發

從以上的信息可以看到房屋和土地是否有不合規或者自然災害的風險，這樣能夠幫助買家在購買房產和土地之前，了解到所購物業的相關記錄；並最終讓買家做出是否購買物業的決定。

CCC（房屋建築合格證書）

紐西蘭規定，任何一幢新建造的房屋，從設計、施工到最終完工併入住，全部的過程都需要由City Council的專業監督人員來進行質量監督，並且，在議會人員的確認下才能得到房屋“質量合格”的認證證書。這個證書在新西蘭被稱為Code Compliance Certificate，是一幢房產最關鍵的證明之一。 Council工作人員在確認建築的質量和設計“合理合規”後，會為房產頒發CCC “驗收合格證”，這樣的房屋，才可最終入住或是上市交易（當然，如果沒有CCC，業主強行入住的話，議會也不會管，風險自負）。

如果在紐西蘭購買了新建或者近二十年內建築房屋，那麼一定要記住，沒有CCC的房屋千萬不要購買，如果沒有CCC 認證，一是銀行不會放貸給買家，二是保險公司也會拒絕作保，三是即便買家全款現金購買，以後再次上市出售也會非常困難。

不過有特殊的情況是如果房屋是很久時期前建造的，而屋主並沒有在這些年去向政府重新申請CCC認證。那這樣的舊屋一般都不會有CCC證書。遇到這樣的情況買家就需要自己評估風險來決定是否要購買。這個時候就需要請專業的房屋檢測人士來做一個房屋檢測報告了解舊屋裡面的潛在風險。

Building Report（房屋檢測報告）

很多買家在購買房屋之前，都忽略了這個重要的環節 – Building Report（房屋檢測報告稿）。 做一份報告成本在600紐元到1000紐元不等，由於價格比較昂貴，有些人就只是找懂一點房屋知識的朋友幫忙看看就算了，但購買一座房屋和土地的成本高達幾十萬到幾百萬，做了檢測報告後可以幫買家看清購買的風險，其實是非常划算的。

一般Building Report 房屋檢測報告大到包括了屋頂狀況，室內外牆面，牆內濕度檢測，框架結構和地基，窗戶和邊框，廁所浴室是否漏水，小到門把手，插座，燈泡，地板等等。尤其是在檢查Plaster外牆時候，需要檢測牆內的濕度看判斷是否漏水。有些賣家在出售此類房屋的時候都會提前粉刷內外牆掩蓋漏水的水漬，不通過內部檢測是無法知道漏水的問題。而且銀行得知購買的房屋Plaster外牆的話，也會要求買家提供檢測報告。

拿到房屋檢測報告後，如果沒有大問題就可以大膽開價，並且可以將需要修復的地方加入到買賣合同裡面，這樣可以保證賣家在出售驗收階段完成所有的修復工作。

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