購買紐西蘭房產需要注意的三大事項之一：房地產所有權的種類

關鍵詞：房地產所有權 紐西蘭

當您了解了在紐西蘭如何買房，準備好自己的預算和貸款額度以及基本的房屋要求後，就可以開始房市裡面尋找適合自己的房源。您在找房的時候需要避開五種危險的房產類型，而且還需要注意購買房產的三大事項：檢查房產所有權，房屋報告及合規文件，出價和購買條件。了解房地產所有權的種類和不同是非常重要的，今天我們就來聊一聊不同房產所有權的特點。

紐西蘭的房地產所有權有四種主要類型：

• 永久產權
• 租賃權
• 單位所有權
• 交叉租賃

每種類型對房地產的所有者意味著不同的權利，責任和限制。

當您看上某個正在出售的房產，您可以要求讓負責買賣的房產中介發送該房產的Title文件，Lim報告，和其它附帶文件給您檢查。如果您自己去市政府申請Title（所有權）文件是需要付費的。您可以請您的律師或產權轉讓人審查所有權記錄（也稱為所有權證書）。Title文件是法律文件，其中包含財產的法律說明，財產所有權的詳細信息以及針對它註冊的權利和/或限制（注意：如果您請律師檢查，律師將會收取服務費用，所以一般是在決定好出價之前才會請律師做最後的title檢查）。

永久產權（Freehold）

永久產權，也稱為“簡單收費”（Fee simple），是紐西蘭最常見的所有權。通常，這是最簡單的所有權。

如果您擁有永久產權的房地產，則您擁有該土地以及（通常）在該土地上建造的任何東西，除非有任何註冊或未註冊的權益。

可能會限制所有權人使用該房產的利益包括：

• 使相鄰的財產所有者或公用事業提供商有權使用部分土地來通過或連接服務的地役權
• 限制所有權人可以在土地上建造哪種財產的契約
• 1991年資源管理法的限制
• 該土地是否是毛利人的永久產權土地。

永久產權的土地在價值方面一般來說會比同地區的其它產權土地更高，在投資方面上升值的空間也更大。因此它的地稅往往也會比其它類型的土地高。這方面與投資房產的類型裡面的土地投資差不多一樣的道理。

租賃所有權（Leasehold）

擁有租賃所有權時，土地所有權人擁有土地，土地上的租賃所有權人必須向土地所有權人支付租金。根據租約中規定的條款在特定時間內購買了對土地和建築物的專​​有租賃和所有權。在某些情況下，租賃所有權人擁有建築物或其它物業。

如果準備購買在租賃土地上建造的房屋，則租賃條款將闡明：

• 必須支付給永久業權所有人的租金金額 – 通常稱為地租
• 永久業權所有人多久審查一次地租
• 與租賃所有權人的財產有關的費率和其他費用

租期結束時，需要按照租約中指定的條件將土地使用權退還給永久產權所有人。地租可以改變，並且通常會增加。租金增加和租賃期限縮短會嚴重影響日後出售租賃權益的能力。

租賃所有權的房產在紐西蘭其實是很多見的，尤其在一些海邊或者中心地段，如奧克蘭港口的一些高端公寓地段是屬於毛利部落的永久土地，在Mt Eden山下一些房產也是租賃所有權。幾年前就發生過土地所有人在租約重新評估後大幅上調租金，大大超過物業出租的回報利潤，使得房產所有人不得不低價出售房屋止損。不過，當leasehold房產價格大大低於普通估價，這類物業還是可以引起投資者的興趣，因為這類物業大部分都位於非常好的地區，出租回報率可以達到20%以上，如果出租回報可以承擔地租以後還有不錯的收益，也是可以考慮投入。不過筆者會建議對市場不太熟悉的朋友還是儘量避開這類的房產。

單位所有權（Unit titles）

在擁有多個所有者的建築物中，單位所有權的所有權也稱為“分層所有權”或“分層房地產” 。一般是公寓和舊式聯排房產才會使用Unit，現在的聯排房產已經不需要使用Unit title了。

作為單位所有者，將擁有：

• 產權記錄中包含的特定公寓或單位以及任何附屬單位，例如車庫，停車場，私人庭院和存儲區
• 共有財產（例如，電梯，洗衣房，大廳，車道和花園）的所有權的不可分割的份額。
  需要了解的法人團體會員資格

成為單位所有權人意味著將自動成為法人團體（Body Corporate）的成員，該法人團體由所有單位所有者共同組成。法人團體的大多數日常決策可以由法人團體委員會做出，也可以經50％或以上的單位所有者同意。有些決定將需要75％或更多的單位所有者的同意。

單位所有人通常會向法人團體支付年費（Levy），這筆費用將用於預算的法人團體費用。費用將包括保險和管理費用，長期維護基金（LTMF）以及法人團體為其成員安排的任何服務（例如，垃圾收集和清潔公共區域）之類的費用。任何未包括在預算中的法人團體費用也應由單位所有者支付，通常是通過特別徵費的方式。

如果有興趣購買單位產權的房產，則應索取法人團體規則的副本。這些將闡明單位所有者如何使用自己的單位和公共區域。還需要索取法人團體會議記錄和法人團體維護計劃的副本，以及有關需要支付的任何常規費用的信息。確保LTMF有足夠的資金來支付計劃中詳細說明的正在進行的維修和保養。與其他單位所有者聊一聊，以了解法人團體的運作方式。

賣方必須提供有關單位和法人團體的以下信息：

• 合同前的披露聲明，由賣方在簽訂買賣協議之前提供
• 結算前披露聲明，賣方在簽訂買賣協議後但在結算交易之前提供
• 有關法人團體的任何其他信息（可能需要為此支付任何費用）。 其他信息包括財產的保險單，以及任何其他負債的信息，例如維修費用和維護費用。

關於Unit titles和Body corporate更多信息， 可以登陸紐西蘭政府網站 unittitles.govt.nz 查詢。

交叉租賃所有權（Cross-lease）

交叉租賃雖然也是屬於租賃所有權（Leasehold），但它的性質跟租賃所有權有著完全不同的特點。有傳聞說交叉租賃是某律師利用舊時政府開發法律中的漏洞發明了這樣可以減少開發成本又可以把一個永久所有權變成幾個“永久”所有權的方法。

交叉租賃所有權人擁有兩個權益：

• 與其他交叉租賃持有人共同擁有的永久產權所有權
• 自己需要向其他交叉租賃持有人租賃自己使用的特定區域土地和建築的權益，同時也把自己永久產權所有權出租給其他持有人，所以稱為交叉租賃。這些租約通常為999年，租金為每年10美分（通常不需要支付）

交叉租賃標題將包括一個顯示所有權人有權使用的建築物佔地面積的計劃，稱為單位計劃（較早的交叉租賃標題可能不提供）。有興趣購買的人需要查看：

• 它是否與正在查看的物業的實際位置和占地面積相匹配
• 任何交叉租約持有人均具有專有使用權的區域
• 任何公共或共享區域

交叉租賃所有權通常意味著，對交叉租賃所有人有權使用屬於自己的任何區域（例如您所佔用的建築物或單獨的花園），而共享區域進行的任何結構性更改，必須由所有或大多數所有人同意。根據條款的不同，可能需要徵得其他所有人的同意，例如對房屋的外部進行粉刷或對所佔用建築物進行非結構性更改，建造甲板或設置圍欄。根據在交叉租賃產權上註冊的租賃條款，所有人對財產的處理可能受到限制。

交叉租賃所有權的房產表面是租賃所有權，但擁有了幾乎是“永久”的999年租約，而且也可以通過和其他所有權人協商向政府申請修改為永久所有權的產權。這類房產的售價一般比同地區的永久所有權房產要便宜一些，雖然升值空間也稍微小一點，但對於一些對地區有要求的買家，購買交叉租賃所有權的房產是非常好的選擇。筆者自己第一套房產也是交叉租賃所有權的房產，居住功能跟永久所有權的房產沒有任何區別，而且還節約了不少資金。現在市政府已經不再批准新的交叉租賃所有權的房產，所以交叉租賃所有權的房產隨著時間推移會越來越少，慢慢退出歷史舞台。

房產所有權的文件Titles, 市政府已經全部電子化，一般買家可以跟賣房中介要求一份電子複製文件，在這裡筆者附上一張租賃所有權的Title文件作為範例。

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