就在今天，房價幾乎趕上香港的中國大陸都市深圳，出臺了嚴厲的房地產調控政策。一時間，讓疫情發生以來，狂奔的深圳房價遭悶棍一棒。房產是人類最大宗的必需品。房地產市場的波動帶動著眾多行業的起起伏伏。擁有優質房產，可以輕鬆拉開與絕大多數無房者的財富差距。
經濟下行，部分城市房價上漲，未來房價撲朔迷離，房子還能買嗎？我們收集了一些數據。希望對大家的投資決策會有所幫助。
世界範圍內房屋自有率對比
擁有住房是大部分人一生繞不開的話題。那我們先來看一下下麵這張對比表：
| 自有住房率最高的5個國家 | |||||
| 國家 | 毛裡求斯 | 羅馬尼亞 | 新加坡 | 克羅地亞 | 斯洛伐克 |
| 99.1% | 96.4% | 90.7% | 90.5% | 90.3% | |
| 自有住房率最低的5個國家/地區 | |||||
| 國家 | 瑞士 | 香港 | 德國 | 奧地利 | 韓國 |
| 43.4% | 51% | 51.9% | 55% | 56.8% |
這個錶有什麼作用呢？這個錶告訴我們，越難買房，租房市場越成熟。年輕人從無力買房到習慣於租房。在歐洲，甚至變成“歐洲人喜歡租房”的印象。而有趣的是，似乎自由市場經濟越發達，這種現象越明顯。（新加坡得益於政府的强力干預。）下麵這張對比表，也許更加說明問題：
| 自有住房率美國 | |||||
| 全國 | 紐約 | 洛杉磯 | 舊金山 | 邁阿密 | 底特律 |
| 65.1% | 50.4% | 48.3% | 55.1% | 57.3% | 71.2% |
| 自有住房率中國 | |||||
| 全國 | 廣州 | 北京 | 深圳 | 上海 | 長沙 |
| 90% | 72.8% | 70.7% | 70% | 67.9% | 90.1% |
| 自有住房率日本 | |||||
| 全國 | 東京 | 大阪 | 名古屋 | 富山縣 | |
| 61.6% | 47.7% | 58.6% | 60.3% | 78.1% |
上錶數據特別抓取了世界上三個GDP強國。而且，在這三個GDP強國裏，經濟最好的都市和經濟一般的都市住房自有率一目了然。是什麼產生這樣的數據差別？是經濟發達區域的土地價格。
在南半球的紐西蘭63.2%，全國最大都市奧克蘭64.8%。澳大利亞的住房自有率在65.5%，預計到2040年會降到50%。這一切似乎都指向一個結論：隨著經濟的發展，都市土地價格上升，房價也隨著上升（人工，物料價格，土地價格等等）。買房難度越來越大。
就拿極端數據到43.4%的瑞士來說，是因為瑞士的土地供應不足嗎？顯然不是，筆者曾經駕車穿過整個瑞士。瑞士擁有大片風景宜人的土地。只要喜歡，完全可以大規模建房子。但為什麼還是這麼低？是因為瑞士租房保障體系特別的完善？根據1996年的一項調查顯示，83%的瑞士人表示自己想要買房而不是租房。近年來房產價格不斷上漲。導致自有率低。甚至在瑞士的主要城市，日內瓦、洛桑、蘇黎世，平均90%的居民都只能租房子住。
你也許會問，為什麼瑞士不出措施讓更多人擁有房產？美國人幹過這事。下麵讓美國人來回答。
美國房產市場歷史發展
美國的房地產市場似乎是我們最應該研究和學習的。下麵兩個錶，也許可以幫我們看到歷史重大事件對房價與住房自有率的影響。
美國房價歷史走勢
1960年代末美國經濟大蕭條，住房抵押貸款利率上漲至11%，房價大幅下跌。
1972年房價觸底反彈，很快回升到大幅下跌之前，開始了近十年的漲勢。
1981年80年代石油危機，世界各國經濟停滯，美國失業率大增，住房抵押貸款利率高達18%，民間借貸率高達22%，房產市場停滯價格下跌。但是僅2年後房價便重回上升趨勢。
1991年全美商業房產投資過剩，房產市場開始波動性調整，但影響較小，僅波及到少數地區。
1993年美國房地產市場進入了長達十四年的繁榮期。直到2007年，房價達到美國歷史新高。
2008年美國爆發嚴重的次貸危機，引發了“美國有史以來最嚴重的房地產崩盤”。據相關資料統計：2008年美國整體房價下跌近20%，有些地區甚至高達70%。這場危機效應持續將近4年。
2012年全美房產市場才重回明確上升反彈趨勢，直到2015年才回到下跌前的價位[1]。
2015年美國房地產市場已進入了新一輪的漲勢，其間也經歷幾次價格上下整理修正，這一波漲勢持續到2018年8月。
2019年美國整體房地產進入停滯修整狀態。
美國住房自有率
最為明顯的上升趨勢就是在2008年的次貸危機前從90年代的不斷上漲和次貸危機後的不斷下降。美國原本利用次貸讓更多的人買到了房。但是也引發了一場世界經濟危機。經濟發展與住房自有率難道真的沒辦法一起增長嗎？
在之前住房自有率的錶裡面有兩個地方是特例，新加坡和中國長沙。這兩個地方經濟發展非常好。但政府調控房地產市場力度巨大。政府因素占主導下的房地產市場。新加坡是政府幫忙買房。長沙是限制外來投資者。也許，這兩個地方的政策方向是我們未來需要特別留意的。
房產保值與上漲的內在因素
一件商品，之所以有市場，是因為需求。而價格之所以上漲是因為供不應求，物以稀為貴。那麼房價堅挺且上漲的最主要內在因素究竟是什麼？答案很直白，就是地段。大家需要你這個地方的房產。有了需求，才有可能保值和上漲。
房子新舊是真的無所謂。房子所在的地段决定了房子的價值。幾乎所有人都聽說過：“Location，Location，Location！”但是地段怎樣才算好？我們總結出來以下幾點：
1.教育：是否名校校區？
2.交通：交通是否便利？離CBD或商業中心距離遠近？
3.環境：生活環境是否宜居？是否有獨特景觀資源？社區居民貭素如何？等等
4.發展：是否有市政規劃發展方向？什麼規劃？是否為覈心經濟區域？
5.人口：房子所在區域的人口增長？
當然，除了以上幾點，還有房子本身的設計，建材和建築質量等等更加細緻的方面。我們後面將分期講解。
有人說，疫情摧毀的不是富人，疫情摧毀的是窮人。至少在買房這一點上，無法買房的更加無法買房。當然，我們說的是優質資產。所以，在經濟下行的現實下，何時，何地，用合適價格精准買到優質資產成為當下疫情後新的課題。
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