如何利用資產增值投資房地產

關鍵詞：紐西蘭 投資房產 資產增值

要開始投資房地產，您需要滿足以下兩項條件之一：

• 您需要現金存款
• 或者，您需要擁有現有房屋（可以將其變成您的首付款來源）。

由於大多數投資房地產的紐西蘭人沒有足夠的錢來直接購買房地產，因此，他們需要從銀行獲得抵押貸款才能購買房屋。如果您是富裕的現金買家，您可以直接觀看文章的結尾。

銀行通常不會向投資者藉出100％的錢來購買房屋，這裡有2個原因：

1.銀行需要規避借貸風險

銀行借錢給您時，您需要每年支付利息（通常每月支付），這是銀行借錢給您購買房屋的獲利。如果您不償還貸款，則銀行將收回該物業並將其出售，以便他們可以收回本金。然後，在還清所有貸款後，您將收到剩餘的費用。

但是，為了防止房屋的售價（Mortgage Sale) 低於您所貸款的價格（或者房屋以折扣價出售，因為銀行需要迅速出售）。銀行不會以百分百的市場價格借貸給您，通常需要您付20％-30%的首付款作為風險緩衝。

2. 因為紐西蘭儲備銀行設置了貸款與價值比率限制

2013年10月，紐西蘭儲備銀行引入了貸款對價值比率限制（LVR）。這些LVR對購房者購買房屋需要多少定金提出了要求。這意味著銀行只能為每個資產提供一定量的貸款。起初儲備銀行這樣做的原因是使投資者難以快速購買多處房產。人們認為，投資者正在導致房地產市場過熱，儲備銀行想放慢房價上漲的速度。但現在由於新冠疫情的影響，儲備銀行已經暫時停止了LVR，時間為12個月。這是為了防止出現房產價格下跌超出緩衝範圍，銀行不得不強制持房者補充差額，或者強制收回房屋。

您需要多少首付款進行房地產投資？

紐西蘭的LVR暫停前：

• 銀行可以借貸出您自己的房屋或度假屋價值的80％，以及
• 投資物業價值的70％ （新物業80%）

這意味著，如果您要購買要居住的房產，銀行可以向您提供高達房產價值80％的貸款。這意味著您需要20％的首付款。

但是，如果您要購買投資性房地產，銀行只會將不動產價值的70％作為貸款借給您，這意味著您需要30％的首付款。

例如，如果您想購買＄500,000的物業。如果是私人住宅，則購買者需要支付＄100,000紐元的首付款（500,000紐元的20％）。但是，如果購買者想購買該物業作為投資物業，他們將需要＄150,000紐元的首付款（500,000美元的30％）。

但是有一個例外，70％的LVR規則不適用於全新的投資物業。這意味著，如果您出於投資目的購買了全新的物業，則只需要支付20％的首付款。

政府為什麼要實行這項豁免？

由於紐西蘭的住房短缺嚴重，政府希望鼓勵開發商建造新的房產。通過使投資者更容易購買全新的物業，將鼓勵更多的投資者進行投資。這意味著購買現有房產的人相對較少，政府認為這將有助於減少房價上漲。

因此，您需要投資的首付款大小取決於您打算投資全新還是二手的房地產。當然現在銀行已經放鬆了LVR限制，現在購買二手的物業也只需要20%的首付款。

“如果沒有現金存款做首付款怎麼辦？”

您如果有自己的房屋，就可以通過自有的房屋獲得首付款。這裡面涉及到資產增值的方法。

從2014年6月到2019年6月，紐西蘭平均房產價值從＄425,000增加到＄585,000 – 增加了＄160,000的價值。

假設您在2014年買了一套房子供自己使用。在LVR限制下，您可能需要首付$85,000 然後向銀行借貸＄340,000 紐元（425,000 紐元的80％）。

這意味著您購買房產時，您的首付款$85,000 已經進入到這個物業裡面成為資產。這稱為Equity。它是您擁有的正資產，不是銀行的借貸。

計算Equity的方法是用財產的價值減去以財產為抵押的貸款。

購買房產的最大的投資好處之一是，儘管最初您只擁有＄85,000價值的資產，但隨著房屋價值的上漲，您可以保留房屋所增加價值的100％。 （這稱為“Equity Gain”）。

我們來做一個粗略的計算，假設您在此物業上的＄340,000 抵押貸款以30％的年利率4％計，您每月要還款最少。5年後（2019年），您的抵押貸款將降至＄337,500。

隨著房屋五年的增值，您現在擁有價值＄585,000 紐元的房屋和＄337,500 紐元的抵押貸款。所以，您最初的首付款＄85,000紐元資產已經變成房屋價值中＄247,500的資產增值。

這時候，您可以在LVR比率下，利用自己資產的增值再次向銀行借貸更多現金，達到自己的房屋新價值的80％。＄585,000 紐元 乘以80％ 得到您可以獲得最高＄468,000 紐元的抵押貸款。用＄468,000 紐元減去已有＄337,500的抵押貸款，您可以向銀行借出差額＄130,500 紐元。

當您從銀行拿到了＄130,500 紐元作為首付款，您可以購買價值＄435,500 紐元的二手投資物業，或者價值＄652,5 00紐元的全新投資物業。

以此類推，當您購買越多房地產物業時，經過時間的推移和價值的增長，您就有更大的機會獲得更多的首付款再次投入房地產，然後不斷地將房產出租還銀行貸款利息，以銀行的資本獲取更多資產增值回報。要靈活地運用貸款技巧，找到一個好的貸款中介至關重要。

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