奧克蘭地區的房產地域分區

奧克蘭地區原本是由奧克蘭市（Auckland City)，麥紐卡市（Manukau City)，懷塔克雷市（Waitakere City），北岸市（North Shore City）和羅德尼區（Rodney District）組成。2010年11月1日，奧克蘭地區成為由大奧克蘭市議會管理的統一機構，合併了之前的市政府和七個地方議會。

雖然現在四大市已經被統稱為奧克蘭市，但華裔群體依然習慣將奧克蘭地區按照原先的分區和方向稱為中區（原奧克蘭市），北岸（原北岸市），西區（原懷塔克雷市），南區（原麥紐卡市），東區（麥紐卡市內的Botany-Clevedon和 Howick地區）。因此，房地產投資者也會按照這幾個區的特點來做不同的投資，而且選擇什麼區域居住也會跟教育相關。

中區

中區是原奧克蘭老市區 (Auckland Central)，它位於奧克蘭地區的中心，交通四通八達，1號和16號高速貫穿整個地區，，擁有奧克蘭港口，市中心商圈，可以算是奧克蘭地區的商業經濟中心。奧克蘭地區大多數富人區也座落在中區，進入前10名的中區高端社區包括：Herne Bay (房產均價245萬紐元），St Marys Bay (均價215萬紐元），Ponsonby（均價171.5萬紐元），Remuera（均價167.3萬紐元）。而Westmere（均價167萬紐元）和Epsom（均價166.7萬紐元）以微小差距排在第11，12名。還有圍繞在Mission Bay海灘附近的Orakei, Glendowie, St Heliers 區也都排進了前20名。

雖然中區有最多的富人區，但整個中區的房屋均價只有93.5萬，這裡面有2個原因，第一是由於中區的高密度開發，公寓和聯排別墅的數量拖低了整體均價；第二是中區也有一部分低價區域如Penrose, Mt Wellington, Panmure 等工業民宅混合區，也會拖低整體的價格。

奧克蘭大部分來自中國大陸的華人居住在中區，不單單因為中區是商業經濟中心，而且還有另一個華人非常重視的原因 – 教育。中區目前擁有奧克蘭地區最多優秀的公立學校和私立學校:

• 公立學校 – Auckland Grammar School (男校), Epsom Girls’ Grammar School (女校), Western Springs College (男女混校), Glendowie College (男女混校), Selwyn College (男女混校), Mt Albert Grammar School (男女混校)；
• 私立或教會學校 – St Cuthbert’s College (女校），ACG Parnell College (男女混校)，Diocesan School for Girls (女校), Auckland International College (男女混校), St Peter’s College (男校), St Mary’s College (女校), King’s College (男校), Marist College (女校), St Pauls College (男校)。

以上這些公立學校和私立/教會學校都排在紐西蘭前50名以內，可以說是佔據了紐西蘭最頂級高中教育的半壁江山，尤其St Cuthbert’s College 和 ACG Parnell College 佔據了第一第二名，Diocesan School for Girls 排在第四名。（ACG Parnell在2019年排名第一，但基於St Cuthbert’s College在過去多年都排名第一，所以在此還是將St Cuthbert’s 保留在第一位）

北岸

北岸地區是原北岸市（North Shore City)，它主要人口為歐裔，近些年隨著亞裔（韓國，中國，印度等）不斷進入，人口組成也漸漸豐富起來。2019年，北岸的房屋均價（110.1萬紐元) 在奧克蘭地區排名第一。均價比中區高，說明北岸的房價高端和低端的差距不大，側面可以看出北岸居民的收入水平整體比較均衡。

北岸的商業氛圍不如中區濃厚，但整體的生活水平較高，治安較好。傳統的富人區集中在Northcote Point 區, Takapuna – Devonport 區，East Coast Bays區和Greenhithe – Schnapper Rock區；新的富人區有Long Bay, Pinehill, Albany Heights等新區。

Bays區包括 Campbells Bay（均價174.3萬），Castor Bay (均價148.3萬) ，Mairangi Bay （均價144萬），Rothesay Bay (均價128.4萬），Murrays Bay （均價128.3萬）。

Takapuna-Devonport區包括 Devonport (均價159.3萬)，Narrow Neck（均價141.4萬），Takapuna（均價133.4萬），Hauraki（均價132.2萬），Bayswater (均價120.4萬），Milford（均價117.8萬），Belmont（均價110.9萬）。

其它區域 Long Bay（均價139萬），Northcote Point (均價137.7萬)，Schnapper Rock（均價135.4萬），Greenhithe（均價132.3萬），Pinehill（均價127.2萬），Chatswood（均價120.5萬），Forrest Hill（110.7萬），Albany Heights（均價108.6萬）。由於均價接近的區還很多，就不一一在此說明。

奧克蘭政府在2020年重點開發北岸的兩個區域，一個是Takapuna到Belmont的老區改造, 將會擴大原本的商圈，創造更多工作職位和開發更多私人公寓項目；第二個是奧克蘭西北區市政府入駐Albany商圈地區，將會帶來就業增長和商業投資項目如擴建Albany購物中心和私人公寓等。這兩個開發將覆射整個北岸地區，並且將Albany與西區的Hobsonville和Westgate的商圈連接起來形成一個貫穿西北的大商圈和住宅區。

北岸的優秀學校雖然沒有中區那麼多，但在教學質量的排名上絲毫不輸。

• 公立學校有Takapuna Grammar School (男女混校), Westlake Boy High School (男校) 和 Westlake Girl High School (女校）, Rangitoto College (男女混校), Long Bay College (男女混校).
• 私立/教會學校有Kristin School (男女混校), Pinehurst School (男女混校), Camel College (女校）.

西區

西區指的是懷塔克雷市（Waitakere City）, 它的輻射範圍比較大，東至New Lynn和Green Bay 和中區接壤，南至Manukau Harbour, 西至懷塔克雷山脈山麓，北至Whenuapai (舊軍方機場位置）。但西區人口主要居住在Henderson, Massey和New Lynn區域，主要人口組成為歐裔，毛利裔和亞裔，居民有208,100人口。

西區在奧克蘭的發展進程中處於比較尷尬的地位，由於自身缺乏商業環境，而且交通只能依靠16號高速連接中區，18號高速連接北岸。所以西區的房價一直處於比較可負擔的水平，均價為83萬。

但隨著大奧克蘭市推出的Unitary Plan後，西區一部分地區被劃分為高密度城區，有利於未來的持續開發。而且在靠近北岸的Hobsonville Point區，政府的開發公司帶頭已經把整個區域開發成一個高端的成熟社區，變成了一個連接北岸Albany和西區West Harbour的銜接點。這個區域的開發依然在進行中，Hobsonville Point的小學和初中也進入了頂級教育的水平，越來越多的新移民和年輕家庭都喜愛這個新區。同時Westgate老商圈附近的土地也在持續開發中，一些大型超市，辦公區，工業區也隨著登陸該區域。

同時在開發的也有像遠一些的地區 Whenuapai 和Massey, 還有老城區 New Lynn, Te Atatu和 Henderson 進行的高密度開發, 由於相對便宜的房價，西區在未來將會成為許多首次購房者購買第一套房子的首選地區。

教育方面西區明顯沒有中區和北岸有優勢，其中較好的公立學校有Liston College和 Lynfield College, Green Bay High School， 私立學校有ACG Sunderland。

南區

南區是指前麥紐卡市（Manukau City)，其中包括了華人認為的東區，但在這裡為了符合華人的理解，把東區也當作一個獨立的區域分出去。南區的主要人口為毛利裔，波利尼亞裔，印度裔和歐裔組成，華人在那邊生活的較少。南區的區域範圍較廣，包括了Manukau市中心商圈和工業區，Mangere 的奧克蘭機場 ， 還有Manurewa 和Papakura附近的農場區域。

南區的跨度較大，房屋均價大約只有 64.9萬，雖然也有高價位的農場和房屋，但普遍房價較為便宜。加上紐西蘭工黨聯合政府在南區大力推動Kiwibuild的項目，建造小戶型的廉價屋給首次購房者購買。所以這很大部分會降低均價水平。

南區的教育水平無法跟其它地區相比，公立學校普遍的評分較低, 裡面較好的學校有Pukekohe High School，私立學校有在Kraka 的 ACG Strathallan。

東區

東區是指在原本歸屬南區的Botany – Clevedon, Howick, Pakuranga這些地區。東區是最早期華人移民聚集居住的地區，大部分早期移民是香港人和廣東人。東區有幾個富人區值得關注，例如East Tamaki Heights (均價154萬），Eastern Beach （均價148.5萬），Dannemora （均價128.5萬），Bucklands Beach (均價126.5萬），Half Moon Bay （均價123萬），Cookle Bay （均價120萬），Farm Cove （均價118.6萬），Beachlands（均價108.9萬）。

東區在交通上有一點的劣勢，由於沒有可以直接連接高速，所以需要經過南區的高速或者中區的道路才能進入。而且東區除了早期在Flat Bush的開發，其它地方並沒有大規模的開發項目，所以相比中區和北岸，沿海地區的價格並沒有得到同樣的增值。但它自身有幾個排名靠前的優秀名校，地區內商圈成熟，所以華人還是非常喜歡這個地區。

東區公立學校：Macleans College (紐西蘭公立學校排名第一），Botany Downs Secondary, Pakuranga College, Howick College，

私立學校：St Kentigern College (男女混校高中部）。

在這裡解釋一下奧克蘭政府2016年推出的Unitary Plan的背景和政府的建房目標。

根據紐西蘭統計局2019年6月的估計，奧克蘭市區的人口為1,642,800，佔紐西蘭人口的29.9％。

奧克蘭正通過自然人口增長（增長的三分之一）和移民（三分之二）來實現人口的大幅增長，並且預計到2031年，人口將增長到190萬。人口的大量增加將對運輸，住房和其他基礎設施產生重大影響，特別是在住房方面，這些基礎設施已經受到壓力。到2031年，該地區的人口將增長到200萬以上。

作為一項為期三年的研究和公開聽證會的結果，奧克蘭市議會於2016年7月發布了其奧克蘭統一計劃。該計劃旨在騰出多達30％的土地用於住房，並允許現有的城市地區進一步集約化，在未來30年內創造422,000套新住宅。