在紐西蘭尋找可以投資的城市

關鍵詞： 紐西蘭 房產投資 選擇城市

許多新移民或者有意向移民紐西蘭的朋友，第一要點就是選擇適合居住和工作的城市，尤其對於投資類別的新移民，由於購買房產可以符合紐西蘭移民局可接受投資的要求，選擇正確的城市購買房產，讓自己的投資回報最大化，同時還可以辦理移民手續，一箭雙鵰何樂而不為之。所以我們以投資的角度來分析如何選擇一個即可以生活又可以投資的紐西蘭城市。

為什麼在投資房產之前需要先了解房產所在的城市？

住宅物業之所以如此具有吸引力，是因為它使您可以在兩個不同的領域中獲利：

1. 您可以在房地產買賣市場中實現資本收益（房地產價格上漲）
2. 您可以從租賃市場中獲得定期的每週收入（這涵蓋了擁有資產的大部分成本）

無論您採取的是“買入並持有”策略還是“買入並改進”策略，這兩個屬性都適用（除非您試圖將其重新投入同一市場）。

由於在兩個不同的領域中運作的能力是使房地產投資如此具有吸引力的原因，因此您需要確保所選的房產物業在這兩個領域中都能正常運作：

• 它需要實現在房地產市場中長期增長收益，並且
• 同時，它需要從租戶處獲得合理的收益（回報）以支付持有物業的費用

由於這些都是市場主導的，因此您需要從您所在的市場中入手調查。房地產市場和租賃市場通常都以城市為基礎，因為前提很簡單 – 如果您選擇在一個城市中生活和工作，通常就不能“住在”另一個城市中的房產中，對於租賃市場來說確實是這樣。

放眼房地產市場 – 長期房地產價格通常由房屋所在土地的價值驅動。房屋所在土地的價值主要由該物業所在城市對房屋的長期需求所驅動。

為什麼選擇合適的城市比合適的財產（高質量的房產）更重要？

讓我們再舉一個例子來說明為什麼在資本增長方面，選擇合適的城市通常比選擇合適的財產更為重要。

假設您找到了一座建築精良的出色物業，該物業擁有3間臥室，2間浴室和一大部分區域，價格僅為$ 169,000。 你應該投資嗎？

這取決於……它在哪裡。

如果該物業位於像帕蒂亞（Patar）這樣的小鎮上（位於南塔拉納基（South Taranaki）），那麼答案很可能是“否”。

原因是，從長遠來看，您不太可能實現增值。這是因為該鎮的人口增長有限，失業率很高（11.2％，而全國為4.2％）和產業有限。該鎮沒有增長，房價也不可能上漲。

所以，您需要選擇要經營的市場（物業和租金）來選擇正確的城市。在紐西蘭，目前最值得投資的幾個大城市分別是奧克蘭，惠靈頓，陶郎加，基督城，皇后鎮等。它們都具備不同的城市功能和人口需求，因此對投資者而言需要做更多的調查尋找適合自己投資的城市

選擇城市進行房地產投資時要分析的6個因素

第一，歷史趨勢 – 過去市場表現如何？

首先要考慮的是房價在過去如何變化，這可以合理說明未來的房價走勢。

例如，在過去的五年中紐西蘭平均房屋價格從$ 425,000增加到$ 585,000。但是在南島的西海岸地區，同期的房價僅從$ 180,000升至$ 205,000（年增長率為2.6％）。而在豐盛灣，房價從380,000美元增至596,000美元（年增長率為9.4％）。

普倫蒂灣的房屋比西海岸的房屋增長快得多的原因很明顯，僅查看房價並不能說明這些原因。但是，查看房價趨勢可以告訴您從哪裡開始查找，在過去的5年中使豐盛灣如此引人注目的因素與長期的因素相同，這些因素將繼續推動這個地區在未來5年，10年或20年成為有吸引力的居住和投資之地。

第二，人口趨勢 – 檢查未來市場的規模

當您最終出售您的投資物業時，您要確保您的物業價格上漲。理由是與現在相比，將來有更多的人希望購買房地產。

找出問題的方法是查看您當前正在分析的城市的預計人口。如果您可以找到預計人口會大幅增加的城市，那麼這便是房價將上漲的一個很好的信號（只要建造的房屋數量不會出現不成比例的大幅增長）。

這就是過去19年在奧克蘭發生的事情。從2000年到2019年，奧克蘭市人口增長了389,000人，即基督城的25％。在過去的19年中，房地產價格從$ 240,000上漲至$ 860,000-250％。奧克蘭花了19年的時間就增加了整個基督城的人口。在接下來的9年中，預計該城市將增加相同水平的人口增長（約390,000）。

因此，我們認為奧克蘭的房價將在未來繼續上漲。

第三，經濟實力–人們負擔得起房價嗎？

在城市中擁有更多人口的另一面是確保他們有收入能夠支撐更高的房價。可以有很大的人口基礎，但是如果購房者買不起住房，那麼房價上漲的空間就不會太大。

有兩個因素需要考慮：

• 是否有降低利率的空間（這使得借貸更加負擔得起，意味著房地產價格上漲的空間更大）
• 是否有持續的工作和經濟增長的跡象（這使收入隨時間增加）

第四，建築趨勢 – 未來還會出現房屋短缺嗎？

如果有很多人想要購買房產，那麼房價將會上漲，反之房價就會持平。

上面三點討論如何預測未來是否會有很多人想要住房。這裏考慮將來是否會有足夠的房屋可供使用。

這可能很難預測，因為沒有太多可直接查看的直觀數據。但有兩個明顯的跡象表明，將來奧克蘭很難有足夠的房產滿足市場：

• Kiwibuild的失敗

工黨聯合政府動用了紐西蘭國庫巨額資金，資源和人員，但卻無法在3年任期快結束的時候完成當初競選時承諾建造房屋數量的十分之一。這清楚地表明，很難迅速提高房屋供應量，這意味著很可能在未來很長的時間內住房依然短缺。

• 政府對Ihumātao的反應

如果您沒有關注過Ihumātao的故事，這裡有個簡短的摘要。Fletcher Building（新西蘭最大的建築公司）在奧克蘭機場附近購買了一塊毛利人神聖的土地，他們希望在這片土地上建造480棟房屋。毛利抗議者佔領了這片土地抗議建造新房。而所有利益相關者解決此事之前，政府下令停止任何建築工作。這表明政府不願對住房工程採取大膽行動，意味著政府行為在將來有可能加劇持續的住房短缺。

另一個影響房地產供應的原因是近期爆發的新冠肺炎病毒，房地產開發商和建築商的項目遭受慘重打擊，這雖然是屬於突發事件，但在短期內很難恢復房地產開發原有的步伐，這將繼續加重了房屋短缺的問題。

第五，畢馬威（KPMG）的磁鐵城市清單

2015年，全球諮詢公司畢馬威（KPMG）發布了一項名為“磁鐵城市”的研究。

他們認為城市的行為就像磁鐵一樣-它們要么具有積極的吸引力，就吸引了更多的居民並促進了經濟的發展。否則，他們會產生負面推動，從而驅趕人員和投資。

最好在具有吸引力的城市進行投資，因為磁性城市吸引了更多的人，並且隨著時間的流逝，正確的人群類型將使這座城市不斷發展（他們稱為“年輕財富創造者”）。

將畢馬威（KPMG）關於磁鐵城市的7條原則用作快速清單，來評估您正在考慮投資的城市：

• 這個城市對將要開展新業務的年輕財富創造者俱有吸引力嗎？
• 這座城市是否不斷地進行更新改造，是否正在不斷發展？
• 這個城市是否有明確的品牌或身份？
• 該城市與其他城市連接嗎，進出容易嗎？
• 城市中是否有新的想法，或優質的學術機構，例如大學？
• 投資者是否願意持續對該城市投資嗎？
• 該市在國家，地區和地方政府（及其他機構）中是否有強有力的領導？

確保您的目標城市擁有其中一些要素，將確保該城市隨著時間的推移繼續吸引更多的房屋需求，以及能夠支持較高房價的各類人的需求。

第六，租金收益與房價的關係 – 確保您可以隨著時間的推移持有房產

成為成功的住宅房地產投資者的主要因素之一是確保可以長期持有房地產，以便隨著時間的推移獲得更高的資本收益。如果您由於負擔不起而不得不提早出售該物業，那麼從長遠來看將是虧損的。這就是為什麼在分析目標城市時，您應該將租金與房價進行比較，以確保其滿足您的投資需求。

例如，奧克蘭目前每週三臥室房屋的平均租金為575紐幣，但這類房屋的平均售價為85萬紐幣。這是3.5％的總收益（無空缺）。

惠靈頓每週三臥室房屋的平均租金約為600紐幣，平均銷售價格為609,480紐幣。這是5.1％的總收益率。

這意味著從長期來看，在惠靈頓購買和持有房產的價格要便宜得多，這不僅是因為入門價更便宜，而且因為每周可以獲得相對較高的收入來支付支出（以及一些支出，例如利息支出）到銀行，通常與所購買財產的價格成正比）。

這並不意味著您不應該在奧克蘭購買房產 – 奧克蘭的房產市場相比與惠靈頓的市場會更加活躍，選擇性更多，增長的空間也越大。